Могут ли застройщики продавать жильё дешевле?

Средняя цена за квадратный метр в новостройках Барнаула превышает 40 тысяч рублей и даже стремится к 50. Однако ряд застройщиков продают и по 30 тысяч за квадратный метр. Почему, и какова себестоимость жилья — разбирался «Капиталист».

Когда группа компаний «Партнёр» только начала продавать квартиры в «Демидов Парке», стоимость квадратного метра в них не превышала 29 тысяч рублей. Квартиры целиком стоили от 630 тысяч. Сейчас цена выросла, но всё равно осталась одной из самых низких на рынке новостроек Алтайского края.

Строительный расчёт

Один из первых и главных законов экономики — это то, что на цену продукта прямо влияет его себестоимость. В случае с квартирой в себестоимость входят цена участка, строительные работы, материалы, коммуникации. Однако в цену для конечного потребителя включается ещё и прибыль владельца. А именно – застройщика. И если себестоимость при прочих равных — показатель стабильный, то прибыль каждая компания устанавливает себе свою.

— Мы устанавливаем цены за квадратный, которые считаем, во-первых, адекватными, а во-вторых, конкурентными, — сказал коммерческий директор ГК «Партнёр» в Алтайском крае Андрей Удалов. — Там, где мы строим, вполне можно даже в 30 тысяч укладывать и издержки, и прибыль. Мы против того, чтобы накручивать по 100, а то и 200 процентов на цене квадратного метра. А ряд алтайских застройщиков делают именно так, из-за чего наши цены кажутся слишком низкими.

Фундамент первого дома «Демидов Парка» был заложен в апреле. Сейчас дом «вырос» до 7 этажа

Себестоимость жилья в монолитном доме, добавляет Удалов, составляет около 20 тысяч рублей на квадратный метр. При этом в эту цену заложены не только стены и крыша, но и инфраструктура жилого комплекса. Информацию подтверждают и другие сибирские застройщики. Так, себестоимость квадратного метра в недалеко расположенном от Барнаула Омске тоже не выходит за пределы 20 тысяч рублей.

— Мы как подрядчики вышли на себестоимость в 19,5 тысяч за квадратный метр, — цитирует портал BK55.ru директора омской компании «СК Трест Железобетон» Константина Петренко. — Можно получать меньше прибыль с одного объекта, но расширить рынок и получать с нескольких объектов.

Распределение доходов

Таким образом, считает омский застройщик, возводя не единичные дома, а целые жилые комплексы, компания может распределить прибыль по нескольким объектам. Благодаря этому есть возможность устанавливать доступную цену.

При невысокой себестоимости, средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Омска доходит до 48 тысяч рублей. Получается, компании повышают цену более чем в два раза. В Барнауле, по данным портала «Недвижимость Алтайского края», цена квадратного метра в новостройках составляет 43 тысячи рублей.

— Строить бюджетное жильё вполне можно, если в одном жилом комплексе сочетать квартиры эконом-класса с теми, что подороже, — поясняет Удалов. — Мы придерживаемся именно такой политики. Кроме того, такой подход практикуют и крупнейшие российские застройщики, например, московская группа компаний ПИК. В Алтайском крае мы, судя по всему, одни из немногих, кто делает так.

Западный дефицит

Однако ряд барнаульских застройщиков считают цену ГК «Партнёр» заниженной. Директор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов упрекал строителей «Демидов Парка» и «Облаков» в том, что их доступная цена — это «пиар-ход», и что «не может жилье быть рентабельным для застройщика по таким мизерным ценам».

Власти Алтайского края пытаются найти инвестора на «Квартал 2010» в Барнауле. Стоимость участка — 93 миллиона рублей. Эту цену застройщики считают высокой, и не сколько раз желающих участвовать в торгах не находилось. Но сейчас, скорее всего, инвестор найдётся.

Впрочем, Гатилов тут же оговорился:

— В связи с недавней правительственной инициативой по возведению жилья эконом-класса, которое государство намерено построить в регионах к середине 2017 года, в том числе и за счет привлечения китайских застройщиков, могу сказать, что нам и самим по силам строить недорогое социальное жилье, вплоть до порога 32 тысячи за квадратный метр. Однако для этого необходимо объединиться вокруг общей организации-заказчика.

— Нужно понимать, что в Барнауле в районе Павловского тракта и улицы Власихинской свободных мест для комплексной застройки осталось немного, отсюда дефицит земли, а значит, и высокая цена, — объясняет коммерческий директор ГК «Партнёр» в Алтайском крае Андрей Удалов. — На правом берегу Оби же земли гораздо больше. Поэтому она так дорого стоить не может. А значит, и себестоимость жилья получается вполне разумной. Посмотрите на компании, которые строят примерно здесь же.

Строить не дороже 30 тысяч рублей за квадратный метр обещают и китайские подрядчики. Минстрой уже подписал рамочное соглашение с иностранными инвесторами, и они уже готовы возводить недорогое жильё для участников государственных программ. Впрочем, будут ли китайцы строить в Алтайском крае, не ясно. Застройщики, которые согласны на рекомендованную Минстроем цену, в регионе есть, хотя их и немного.

— Минстрой определил, что средняя стоимость квадратного метра в Алтайском крае при строительстве жилья для льготников — это 31,5 тысяча рублей, — говорит коммерческий директор ГК «Партнёр» в Алтайском крае Андрей Удалов. — Значит, в эту цену укладываться вполне реально, если не завышать стоимость квадратного метра вдвое и даже больше, и не пытаться получить прибыль в 200 процентов, как это практикуется у ряда застройщиков. Мы отдаём себе отчёт в том, что на недорогое жильё есть спрос и в ближайшее время, по нашим оценкам, он будет только расти.