«Континент Сибирь» совместно с экспертами рынка жилой недвижимости подготовил рейтинг новых жилых комплексов Новосибирска, стоимость одного квадратного метра в которых в августе 2023 года превышала 150 тысяч рублей.
Для определения ТОП-10 многоквартирных домов были отобраны 16 новых объектов, построенных и введенных в эксплуатацию с конца 2021 года (после предыдущего рейтинга) по сентябрь 2023 года. Всего за это время в Новосибирске было построено и введено более 110 многоквартирных домов. В оценке не участвовали апартаменты, а также жилые комплексы, первые очереди которых «Континент Сибирь» рейтинговал ранее. К последним относятся, например, такие ЖК, как «Ясный берег», «Европейский берег», Flora&Fauna и другие.
Ключевыми критериями для отбора жилых комплексов для рейтинга стало их позиционирование в высоком ценовом сегменте и стоимость одного квадратного метра жилой площади не ниже 150 тысяч рублей.
В рейтинге участвовали:
- ЖК «Скандиа. Новый Кедровый»
- ЖК «Тихомиров», 1 очередь, 2 блок-секция
- ЖК Берлин
- ЖК Richmond Residence (Ричмонд)
- ЖК «Дом Нобель», б/с 2
- ЖК «Наследие»
- ЖК «Михайловский»
- ЖК «Облака»
- ЖК «Чернышевский»
- ЖК Almond
- ЖК «Наутилус»
- ЖК «Лев Толстой»
- ЖК «На Трудовой»
- ЖК «Расцветай на Красном»
- ЖК «Державина, 50»
- ЖК Zoe
Каждый отобранный жилой комплекс оценивался экспертным составом по следующим ключевым параметрам:
- местоположение и инфраструктура;
- транспортная доступность;
- квартирография;
- архитектурное решение проекта;
- отделка мест общего пользования;
- парковочные зоны;
- безопасность и наличие ограждение;
- благоустройство прилегающей территории.
В состав экспертного совета вошли:
- руководитель Nazarov & Partners Александр Назаров,
- руководитель направления элитной недвижимости Nazarov & Partners Наталья Тугунова,
- управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон,
- эксперт агентства недвижимости «Жилфонд» Павел Браун,
- директор компании KANURA Артур Лотарев,
- директор компании RID Analytics Елена Ермолаева,
- руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Валдис Центральное» Евгений Гнездилов.
Эксперты оценивали новостройки по каждому из критериев по шкале от 1 до 10. Места в рейтинге распределены по совокупному количеству баллов, проставленных специалистами рынка недвижимости. Например, если объект получает 10 баллов по всем критериям от шести членов жюри (эксперты компании Nazarov & Partners поставили одну согласованную оценку), то наивысший балл будет равен 480. Ни один из 16 домов такую сумму баллов не набрал, но в отличие от предыдущих объектов, которые попали в ТОП-10 новостроек в 2021 году, эксперты поставили более высокие оценки выбранным для рейтингования жилым комплексам. У замыкающего десятку лучших ЖК баллы выше, чем у лидеров ТОП-10 два года назад. Это может свидетельствовать о том, что качество объектов, их архитектурное решение и благоустройство коррелирует с ценовой категорией.
В итоговый рейтинг «Континента Сибирь» новостроек комфорт-класса вошли одиннадцать объектов, получивших наивысшее число баллов (два жилых комплекса разделили третье место).
1 место – ЖК Richmond Residence (Ричмонд), 419 баллов
Адрес: улица Кирова, 50
Застройщик: ГК «Дом-Строй».
Объект сдан в октябре 2022 года.
ЖК Richmond Residence представляет собой комплекс из двух 25-этажных домов высотой более 92 метров, с бизнес-центром, объединённым внутренними пешеходными связями и общим парковым двором. В комплксе спроектировано 292 квартиры свободной планировки площадью от 50 до 300 кв. м. Средняя цена квадратного метра – свыше 240 тысяч рублей. В продаже – 16 квартир.
Комплекс стал обладателем нескольких наград в премии Urban Awards. Между тем, архитектор Артур Лотарев поставил всего 7 баллов за архитектурное решение проекта, еще три эксперта по этому критерию оценили комплекс на 9 баллов, а двое поставили самую высокую оценку – 10 баллов. Не было единодушия у экспертов и при оценке комплекса по такому критерию, как благоустройство. Небольшая площадь придомовой территории оценивалась от 5 до 7 баллов. Также из минусов Richmond Residence в комментариях управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон указал высокою стоимость содержания жилья, а руководитель Nazarov & Partners Александр Назаров отметил высокую цену за квадратный метр жилой площади.
2 место – Клубный дом «Наследие», 379 баллов
Фото: Михаил Периков
Адрес: ул. Михаила Перевозчикова, 4
Застройщик ГК «Корпорация ЁЛКА»
Объект сдан в июле 2023 года
Клубный дом «Наследие» построили рядом с площадью Калинина. Авторы проекта учли замечания архитектурно-градостроительного совета мэрии Новосибирска и вписали его в архитектурный ансамбль площади. «Объект хорошо вписался в архитектуру района», – отметил управляющий компанией «Выставка новостроек» Григорий Якобсон. Впрочем, директор RID Analytics Елена Ермолаева за архитектурное решение поставила всего 5 баллов.
Эксперты высоко оценили (8-10 баллов) удачное местоположение дома – рядом с крупным транспортно-логистическим узлом. Среди минусов – конфигурация дома привела к тому, что угловые квартиры смотрят друг другу в окна, что лишает определенной приватности и влияет на инсоляцию. Это отразилось на оценках за квартирографию (6-8 баллов).
В 8-этажном клубном доме «Наследие» спроектировано 113 квартир, площадью от 23 до 155 кв. м. Средняя цена квадратного метра – свыше 235 тысяч рублей. В продаже – 7 квартир.
3 место – «Дом Нобель», 1, 2 блок-секции, 376 баллов
Фото: Михаил Периков
Адрес: Красный проспект, 218/4
Застройщик ГК «Новый мир»
Объект сдан в марте 2023 года
Жилой комплекс бизнес-класса «Дом Нобель» находится на Красном проспекте в Заельцовском районе Новосибирска. Дом возводится в 3 этапа, 1 этап — 1, 2 блок-секции (3 кв. 2023), 2-этап 3, 4, 5 блок-секции (3 кв. 2024), 3 этап — 6 и 7 блок-секции (3 кв. 2025). Дом «Нобель» переменной этажности от 16 до 23 этажей. Здание также удостоено премии Urban Awards, в номинации «Лучший строящийся региональный жилой комплекс бизнес-класса за Уралом».
В сданных секциях 183 квартиры площадью от 29 до 120 кв. м. Средняя цена квадратного метра – свыше 181 тысячи рублей. В продаже – 8 квартир.
По мнению, Григория Якобсона, цена и качество строительства соответствует заявленным застройщиком характеристикам. Однако руководитель направления элитной недвижимости Nazarov & Partners Наталья Тугунова считает, что поставить наивысший балл этому комплексу по критерию «местоположение и инфраструктура» нельзя. «Локация усложняет», – прокомментировала эксперт. И с ней оказались солидарны другие члены жюри, снизившие оценки именно за местоположение жилого комплекса. «Дом Нобель» находится рядом с загруженным Красным проспектом, который после активного освоения северной части города стоит в пробках, а станция метро «Заельцовская» находится от дома на расстоянии одной остановки общественного транспорта.
3 место – ЖК «Наутилус», 376 баллов
Фото: Михаил Периков
Адрес: ул. Ермака, 6
Застройщик ГК «ОБЪЕКТ-ПРО»
Объект сдан в III квартале 2023 года (разрешения на ввод пока нет)
Клубный 8-этажный дом «Наутилус» расположен в Центральном районе города Новосибирска. В нем всего 24 квартиры (есть двухуровневые квартиры и квартиры с террасами), площадью от 87 до 179 кв. м, а также 2 этажа коммерческой недвижимости. Средняя цена за один квадратный метр жилья – свыше 211 тысяч рублей. В продаже 9 квартир.
Эксперты отметили амбиции застройщика, его потенциал и поставили высокие оценки за местоположение «Наутилуса» – тихий центр, рядом со станциями метро в окружении социальной инфраструктуры. Лишь один эксперт поставил 6 баллов, сочтя локацию не совсем уместной для клубного дома, который буквально зажат между построек прошлого века. Мнения об архитектурном облике здания также разделились. Большинство поставило наивысший балл – 10. Однако Александр Назаров назвал архитектуру дома спорной.
4 место – ЖК Almond, 357 баллов
Фото: Михаил Периков
Адрес: ул. Чаплыгина, 92
Застройщик ГК «Расцветай»
Объект сдан в мае 2023 года
Дом Almond построили на улице Чаплыгина, в центральной части Новосибирска рядом с отелем DoubleTree by Hilton и театром «Глобус». ЖК Almond – проект бизнес-класса с присущими ему характеристиками: дом имеет невысокую этажность и низкую плотность проживания – здесь всего 87 квартир. Площадь жилых помещений от 43,1 кв. м до 136,2 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра – более 214 тысяч рублей. В продаже одна квартира.
Эксперты отметили крайне удачную локацию (практически все оценили не ниже 9 баллов), а также архитектурное решение. Правда, в оценке архитектуры мнения разошлись. Одни члены жюри ставили 9-10 баллов, другие оценивали внешний вид здания без энтузиазма: от 5 до 7 баллов. По остальным критериям оценки экспертов также колебались от 3 до 10 баллов.
5 место – ЖК «Михайловский», 353 балла
Фото: Михаил Периков
Адрес: ул. Добролюбова, 4
Застройщик ГК «СМСС»
Объект сдан в октябре 2021 года
Жилой комплекс «Михайловский» построен на берегу Оби рядом с одноименной набережной. В доме 14 этажей, есть сквозной проход из внутреннего двора дома сразу на набережную. В ЖК 186 квартир, площадь которых от 23 до 135 кв. м (квартиры небольшой площади задумывались, как временное жилье для помощников по дому, гувернеров и гостей). Отличительная особенность комплекса – увеличенные лоджии, в некоторых квартирах их площадь составляет 29 кв. м. Средняя стоимость квадратного метра – свыше 209 тысяч рублей. В продаже – одна однокомнатная квартира и одна парковка.
Выставляя средние оценки (от 6 до 8 баллов) ЖК «Михайловский» эксперты отметили, что их ожидания на старте проекта были выше. Высокие оценки от 8 до 10 баллов комплекс получил за архитектурное решение. По остальным критериям мнения экспертов не были столь единодушными. Например, возникли вопросы по социальной инфраструктуре. В этом микрорайоне города острая нехватка школ и детских садов, также поликлиник. Из-за этого оценки были снижены.
6 место – ЖК «Державина, 50», 346 баллов
Фото: Михаил Периков
Адрес: ул. Державина, 50
Застройщик ГК «Дом-Строй»
Объект сдан в октябре 2022 года
Дом «Державина, 50» расположен между улицами Фрунзе и Крылова недалеко от станции метро «Маршала Покрышкина». Застройщик создал рядом с домом сквер «Читатели». Сам дом – двухподъездный с переменной этажностью в 18 и 25 этажей. В жилом комплексе 349 квартир, площадью от 21 до 94 кв. м, а также 202 кладовых помещения и подземный паркинг на 140 машиномест. Средняя цена одного квадратного метра – свыше 217 тысяч рублей. В продаже – 39 квартир.
Как отметил руководитель Nazarov & Partners Александр Назаров, «основной минус – наличие 20-метровых студий и количество квартир». Также эксперты невысоко оценили архитектурный облик дома – от 3 до 7 баллов.
7 место – ЖК «Расцветай на Красном», дом 11, 343 балла
Фото: Михаил Периков
Адрес: Красный проспект, 167
Застройщик ГК «Расцветай»
Объект сдан в декабре 2022 года
Жилой комплекс «Расцветай на Красном» расположен рядом со станцией метро «Заельцовская» и площадью Калинина – крупнейшей транспортной и инфраструктурной развязки города.
Дом № 11 состоит из 4 блок-секций высотой от 3 до 8 этажей. Всего в доме 109 квартир, 134 кладовых и 13 коммерческих помещений на первых этажах. В доме располагаются квартиры площадью от 26 до 108 кв. м. Средняя цена одного квадратного метра – свыше 156 тысяч рублей. В продаже – 2 квартиры.
Несмотря на то, что в свое время «Расцветай на Красном» был заявлен, как грандиозный проект в Заельцовском районе (территория участка под строительство занимает 8,7 га), опрошенные «Континентом Сибирь» эксперты пока воздержались от высоких оценок. Руководитель направления элитной недвижимости Nazarov & Partners Наталья Тугунова даже посчитала проект «слабеньким». Плотность застройки, типовая архитектура, наличие большого количества однокомнатных студий (в доме № 11 из 109 квартир – 36 однокомнатные студии по 26 «квадратов») не позволили «Расцветаю на Красном» выйти в лидеры рейтинга, несмотря на то, что за транспортную доступность объект получил высокую оценку.
8 место – ЖК «Скандиа. Новый Кедровый», дом 1, 338 баллов
Адрес: ул. Кедровая, 73
Застройщик «Скандиа»
Объект сдан в декабре 2022 года
«Скандиа. Новый Кедровый» – новый жилой квартал на пересечении улиц Легендарная и Кедровая. Квартал возводят рядом с жилым комплексом «Кедровый», в тихом зелёном районе в 20 минутах езды от центра Новосибирска. Рядом — большой парк и территория под строительство школы и детского сада. Комплекс будет состоять из трех домов переменной этажности (4-7 этажей). На данный момент сдан один дом (7-8 этажей). В нем 132 квартиры от 31 до 104 кв. м. Средняя цена за квадратный метр – свыше 163 тысяч рублей. В продаже – 7 квартир.
Несмотря на то, что застройщик в рекламных проспектах сообщает, что до центра города от квартала на автомобиле всего 15-20 минут, эксперты поставили низкие оценки за транспортную доступность и местоположение. И это справедливо, пробки в этой части Новосибирска никто не отменял, и дорога для работающих в Новосибирске может занимать довольно длительное время. «Неплохой комплекс для своего уровня. У локации, с одной стороны, есть минус – удаленность от центра, но с другой, для своей концепции для тех, кто выбирает жизнь за городом, это плюс», – прокомментировала Наталья Тугунова.
Архитектурное решение проекта в основном члены жюри оценили на уровне 7-8 баллов. Более высокую оценку 9 баллов получило благоустройство территории.
9 место – ЖК «Лев Толстой», 334 балла
Фото: Михаил Периков
Адрес: Красный проспект, 220, к 9
Застройщик ГК «Новый мир»
Объект сдан в апреле 2022 года
Жилой комплекс бизнес-класса «Лев Толстой» расположен на Красном проспекте. В 2021 году этот ЖК стал финалистом сразу в трех номинациях премии Urban Awards. Третий дом представляет собой 17-этажный одноподъездный монолитно-кирпичный дом. В нем 134 квартиры от 38 до 80 кв. м. Средняя цена за квадратный метр – свыше 185 тысяч рублей. В продаже – 2 квартиры.
В отличие от другого проекта ГК «Новый мир» – «Дом Нобель», который занял более высокую позицию в нашем рейтинге, «Лев Толстой» также находится по адресу на Красном проспекте, но построен не на первой линии, а в глубине квартала. Напротив комплекса промышленная зона, с другой стороны – задний двор магазина METRO. Это послужило более низким (от 4 до 8 баллов) оценкам за местоположение и транспортную доступность. Не было единства и в оценке архитектурного облика. Лишь один эксперт поставил 9 баллов, остальные оценили архитектуру объекта в 4 и 6 баллов.
10 место – ЖК «На Трудовой», дом 2, 326 баллов
Фото: Михаил Периков
Адрес: ул. Трудовая, 25/1
Застройщик ГК «СибирьИнвест»
Объект сдан в декабре 2021 года
Жилой комплекс повышенного комфорта «На Трудовой», дом 2 находится в самом центре Новосибирска в 10 минутах ходьбы от центрального парка и Оперного театра. В 14-этажном (и еще два этажа подземных) монолитно-кирпичный доме 220 квартир-студий площадью от 23 до 98 кв. м. Средняя цена одного квадратного метра – свыше 190 тысяч рублей. В продаже 8 – квартир.
Эксперты назвали этот объект «хорошим середнячком» и выставили соответствующие оценки. Местоположение и транспортную доступность оценили от 7 до 10 баллов, а вот архитектура комплекса не нашла сильный отклик у жюри 6, 7 баллов. Лишь один эксперт оценил архитектурное решение проекта в 9 баллов. Александр Назаров кратко констатировал: «Хороший середнячок».
Результаты
Подводя итоги рейтинга, практически все эксперты сошлись на том, что в Новосибирске за последние два года не появились объекты в высоком ценовом сегменте, которые произвели бы вау-эффект. У каждого проекта нашлись как сильные, так и слабые стороны.
Артур Лотарев, директор компании KANURA, в портфеле которой такие объекты, как здание «Академпарка» («Гуси» в Академгородке), жилые комплексы «Онега», «Эволюция» и другие, отметил, что большинство ЖК, отобранных «Континентом Сибирь» для рейтинга, объединяет «постепенное упрощение и уменьшение личного пространства для жителей вне зависимости от местоположения домов». «Квартиры мельчают, сжимаются и иной раз происходят совсем интересные деформации и пересечения внутри них разных функциональных зон. Понятно, что рынок диктует свои условия. Но при всем внешнем лоске новых объектов, на лицо деградация их внутреннего содержании. И эта история — большая тема для анализа и для публичных обсуждений в экспертном сообществе», – считает архитектор.
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через нашу группу в социальной сети «ВКонтакте». Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.