Конфликт обманутых инвесторов и агентства недвижимости “Соседи” вывел на поверхность появление в регионе “чёрных маклеров” и проблему правовой неграмотности потребителей. Об этом “Капиталисту” рассказала Лилия Белькова из НП «Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края».
Уже полтора года в Алтайском крае следователи собирают доказательства вины директора агентства недвижимости “Соседи” Маргариты Семенюк. Её обвиняют в махинациях с недвижимостью, в результате которых ряд барнаульцев не только не получили обещанного жилья, но и лишились своего. Против Маргариты Семенюк, директора агентства, в сентябре 2012 года было возбуждено уголовное дело. Ущёрб, нанесённый клиентам “Соседей” оценивается в 35 млн рублей.
Лилия Белькова, председатель комитета по защите прав потребителей – участников рынка недвижимости НП «Союз риэлторов города Барнаула и Алтайского края» (СРО):
— Что общего у всех пострадавших? Как правило, это многодетные матери и пенсионеры, которые относятся к незащищённым слоям населения и которые проживали в маленьких однокомнатных квартирах. Они нуждались в улучшении жилищных условий, но попали под влияние мошенников. Денег, вырученных за продажу их квартир (а это около 1 – 1,5 млн рублей) было достаточно для взноса на строительство дома на отдельном земельном участке.
Самое интересное, что при продаже квартиры было необходимо постановление от органов защиты прав ребёнка и, надо сказать, что Семенюк с этим справилась превосходно. Потерпевшим даже не нужно было ходить к чиновникам для подачи заявления, поскольку “Соседи” взяли всё это на себя. Как рассуждали “мамочки”: “Нас нельзя обмануть, нас защитит государство”. Они были уверены, что если органы опеки дали разрешение, если они передают деньги по инвестиционному договору, то всё правомерно. К тому же Семенюк им очень убедительно говорила о том, что она вот-вот сделает все документы и переоформит на них земельный участок с домом. И они ждали.
Когда мы говорим “инвестирую”, мы выражаем свою волю. При этом простой гражданин забывает, что его волеизъявление должно быть чётко зафиксировано в письменной форме. На сегодняшний день гражданское законодательство определяет возникновение прав из договора. А у некоторых потерпевших такого договора инвестирования, в котором были бы прописаны и определены предмет договора, адрес объекта – не было. В судах с такими договорами признать требования граждан невозможно. Есть ещё один момент, который не позволяет отыграть историю назад. Многие проданные квартиры пострадавших достались добросовестным покупателям, а они тоже имеют право на защиту своих интересов.
Для того, чтобы у нас не было подобных потерпевших, нужно соблюдать хоть какой-то минимальный набор правил безопасности. Под какую бы вывеску мы бы не пришли – будь это агентство недвижимости, фирма по предоставлению юридических услуг, застройщик или какая-то другая организация, нужно понимать, что все услуги должны оказываться на основе договора. И то, что мы выразили на словах, и то, что нам пообещали – должно быть чётко прописано. Не нужно стесняться просить организацию переписать документ или показаться юридически неграмотным. В некоторых случаях договор можно не подписывать, а взять его проект и проконсультироваться со специалистами.
Вообще, цинизм профессиональных мошенников безграничен. Они все являются артистами. И трудно себя сдержать, не поверить их обещаниям. Доходит до того, что жертвы начинают жалеть преступника, сочувствовать ему и переживать за его кошелёк.
Конечно, хорошо работать с менеджером, который тебе внешне приятен и который вызывает доверие. Но нужно обращать внимание и на другие признаки – статус и правовую форму организации, наличие работников в офисе и дирекцию (желательно, чтобы это было не в одном лице).
Сегодня деятельность предприятий, занимающихся профессиональными услугами на рынке недвижимости, наиболее эффективно регулируется членством в СРО – саморегулируемой организации. На территории нашего региона это, например, Некоммерческое Партнерство «Союз риэлторов города Барнаула и Алтайского края», который имеет статус и действует на основании Федерального закона от 01.12.2007 г. №315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Это 36 участников рынка, которые застраховали свою профессиональную ответственность. Сумма страхования в 15 млн рублей – существенный признак того, что даже при форс-мажоре или халатности менеджера риски будут снижены. И если спор о недвижимости переходит в суд, то наличие договора, страховки и участие агентства в СРО – помогут защитить права потребителей.
Около 80% споров и конфликтов решаются не доходя до суда. Это, в основном, мелочи вроде нежелания освобождать квартиру после продажи или же проблемы с авансами. Такие вещи в саморегулируемых организациях разбираются без особых проблем. Наша задача – решить вопрос, сделать выводы и сообщить добросовестным участникам рынка о том, как нужно или не нужно вести себя в подобных ситуациях. Рынок должен быть цивилизованным. Мы же являемся сдерживающим фактором, который помогает отрегулировать рынок и навести на нём порядок потому, что “чёрные маклеры” выдумывают всё новые и новые способы мошенничества.
Сегодня самый опасный рынок – малоэтажное строительство. Когда ко мне приходят с вопросом – “В какую организацию отдать свои деньги, чтобы построить дом” – я затрудняюсь ответить.
Ведь здесь уже мало будет заключить договор. Нынешнее законодательство несовершенно и застройщик может признать себя банкротом. Поэтому инвестировать в такие проекты нужно частями, оплачивать работу отдельно за фундамент, за первый или второй этаж, за кровлю и т.д., контролируя весь ход строительства. Как было с “Соседями”? Они позиционировались и как агентство недвижимости, и как застройщик. Потом выяснилось, что у них были какие-то “дикие бригады”, техники не было, страховки не было, да и в СРО они не участвовали.
Сейчас мы не можем справиться с двадцать одной пострадавшей семьёй, не можем помочь им. А что было бы, если бы их было 100? Я хочу, чтобы государство тоже взяло на себя ответственность. Ведь есть же закон об обманутых дольщиках, но он предназначен не для всех категорий граждан. Сейчас некоторые малообеспеченные семьи вместе с детьми остались на улице. Для них должен существовать какой-то маневренный фонд. Если он не создан – давайте создадим, обратимся к федеральным властям. Вот случилось наводнение на Дальнем Востоке – помощь пострадавшим собирали всем миром, а произошла беда у нас – мы остались глухи к людям. Это не справедливо. Да, они тоже виноваты, но они наши граждане.
Вот у нас рухнул ветхий дом на улице Эмилии Алексеевой в Барнауле. И каждая семья получила сертификат на сумму 2,8 млн рублей, которого достаточно для покупки 3-комнатной квартиры. Тут же людям было очень трудно спастись от профессионального мошенника. Те, кто смог выкрутиться из этой ситуации – они не выходят на площадь; выходят те, кто уже отчаялся добиться справедливости. Это очень важный пример для всех нас – как можно попасться и как нужно отстаивать свои права. В идеале нужно расследовать дело таким образом, чтобы возмещать ущерб не за счёт казны Алтайского края, а за счёт тех, кто виноват во всей этой истории.
Материалы по теме:
