Все люди делятся на две категории: на тех, кто решил свой квартирный вопрос, и тех, кто только собирается это сделать. Сейчас или чуть позже. Первым легко – они проблему выбора решили. Вторым – сложно, особенно сегодня, когда кризис, когда застройщики, казавшиеся надежными, становятся банкротами. Как определить, кто надежен? Кому можно довериться? Как живут застройщики Барнаула в период экономических катаклизмов? «Капиталист» начинает серию интервью в формате «Делового завтрака» с руководителями крупнейших строительных компаний города. Наш первый гость – Юрий Гатилов, генеральный директор компании «Жилищная инициатива».
– Юрий Александрович, как вы стали строителем? С детства мечтали дома строить?
– Ну, а кто в детстве не мечтал? Как и все мальчишки, я много кем хотел быть. Даже врачом, помнится. Врач на селе – человек уважаемый. Как и учитель. Я ведь парень деревенский, учился в сельской школе в Краснощековском районе. Директором этой школы была моя мама. Но на выбор профессии во многом повлиял наш председатель колхоза, Иван Абрамович Тибекин. Мы с ним не раз разговаривали на тему моего будущего. Он хотел, чтобы я прорабом стал. Иван Абрамович отличным человеком был, таких уже не встретишь. И когда в моей жизни пришло время выбирать, в 10 классе, понял, что надо поступать в политех. Приехал в Барнаул, поступил, отучился, получил специальность «Промышленное и гражданское строительство». Отработал два года в деревне, так как поступал по направлению от колхоза, и вернулся в Барнаул. Где-то полгода-год проработал в Водоканале, затем перешел в «Барнаулстрой». В 1980-е, это была шикарная организация – с отличным профессиональным коллективом, мощной материально-технической базой, хорошими традициями. В «Барнаулстрое» я начал с должности начальника участка на реконструкции завода КПД. Поначалу на участке работало семь человек, через полтора года уже было 70.
А потом началась перестройка, и жилищное строительство стало никому не нужным. Вот в это самое время я и организовал «Жилищную инициативу» – без копейки, на голом энтузиазме, которого у меня было с избытком. Ну и опыт, конечно, был к тому времени, немалый багаж знаний в области строительства. Строить начали по программе Пенсионного фонда, она нашей компании помогла встать на ноги. По сути, это, можно сказать, был беспроцентный кредит. Предприятия строительной индустрии, должники Пенсионного фонда, передавали нам стройматериалы, мы строили дом, а вырученные от продажи квартир деньги перечисляли в Пенсионный фонд. Взяли недостроенные дома Барнаульского радиозавода и достроили.
– «Жилищная инициатива» создана в 1998 году, перед самым кризисом. Что пришлось пережить, как, благодаря чему удалось выстоять?
– Мы с самого начала выбрали верный курс – строить нормальное, качественное и при этом доступное по цене жилье. Мы сразу стали ориентироваться на серьезных, основательных людей, которые покупают не для перепродажи, а для себя, для семьи, чтобы жить и радоваться. Таким не нужно во что бы то ни стало получить максимально дешевое жилье, хотя наши покупатели умеют считать деньги. Им нужно жилье качественное, удобное.
– Так «Жилищная инициатива» с нуля начиналась? В 90-е, помнится, обычным делом была смена формы собственности, и вот тебе – предприятие начинающее, а материально-техническая база уже приличная.
– С полного нуля, полнейшего. У меня даже 20 тысяч не было на уставной капитал. Все мое богатство тогда было – опытные строители, которые оказались не нужны «Барнаулстрою» в период разорения.
– И все-таки начинать, когда в стране экономический кризис – не самое удачное время, да?
– Для нас, строителей, это было отличное время. И вообще тот кризис – очень удачный момент был, чтобы начинать новое дело. Доллар, если помните, резкими скачками вырос с 6 до 20 рублей. И народ, боясь потерять сбережения, стал вкладывать их в недвижимость. В общем, кризис нам помог. Да все кризисы, если подумать, работали на нас.
– И нынешний?
– С этим пока не понятно. Но очевидно, что в экономике страны происходят кардинальные изменения. Мы будем жить иначе, чем в «жирные» годы. Они уже в прошлом. Нам только надо это понять и принять как данность. Но я бы не стал спешить с оценкой нынешнего кризиса. Как говорится, поживем, увидим.
– Вы успели поработать строителем во времена Советского Союза. Как строили тогда, в эпоху массового типового строительства? Чем был силен советский стройкомплекс, в чем его слабые стороны?
– Я не стал бы сравнивать то время и нынешнее. Если бы тогда, в 80-е, строительная отрасль обладала такими мощными людскими ресурсами, которые высвободились в перестроечное время и после… Но людей не хватало, люди на заводах работали. Тогда требовались огромные усилия на то, чтобы укомплектовать строительное управление.
Остро не хватало строительных материалов – они шли на строительство нашей огромной промышленности. Сравнивать можно разве что самих строителей, точнее, руководство строительных компаний. В те времена это всегда были профессионалы отрасли, они и сейчас есть. Но сегодня в нашей отрасли появились руководители, далекие от строительства. В жилищное строительство пришли экономисты, бизнесмены. Когда строительную компанию возглавляет не строитель, во главу угла, как правило, ставятся чисто экономические цели. То есть – получение максимальной прибыли. Такие без зазрения совести могут понастроить домов «в чистом поле», без дорог, безо всей необходимой инфраструктуры. Но зато продают задешево, ниже установившихся рыночных цен. А у народа с деньгами туго, они на такие скидки, на дешевизну эту покупаются. Потом, конечно, жалеют. Но это потом, когда ничего не исправишь.
– Ну, так и вы цены снижайте. Рынок же – кто меньшую цену предложил, тот и продал…
– У нас другой, свой подход. Если хотите – свои традиции. Зайдите в кварталы, построенные «Жилищной инициативой» – там простор, там нами создана вся инфраструктура. Наш контингент – люди, которым нужно не только качественное жилье, но уютный благоустроенный двор, с детскими и спортивными площадками, местами для автомобилей, со школами и детскими садами. Это не такое жилье, которое строится по социальным программам. В таких программах мы стараемся не участвовать. Эти программы, в частности, привели к появлению так называемых квартир-студий. Хотя на самом деле это никакие не студии. Это просто клетушки по 20 квадратных метров, на которых надо разместить все – и комнату, и кухню, и санузел. Я всегда был против таких «студий». Это же рассадник маргиналов. Казалось бы, мы уже забыли те страшные общаги на Потоке. А зря, они к нам еще вернутся. Студии покупают те, у кого на большее денег просто нет. В том числе молодые семьи. Но со временем нормальные семьи из таких домов уедут, уже съезжают, контингент сформируется еще тот! Наплачемся мы все от этих «бомжатников».
– «Жилищная инициатива» известна комплексной застройкой. В вашем понимании, какой она должна быть?
– Помню, когда мы только начинали комплексную застройку, это были кварталы 2000 и 2001. Тогда они представляли собой около 40 га пустырей с травой по пояс. Самим не верилось, что сможем такие масштабы освоить, не просто застроить жилыми домами, а именно комплексно освоить. Но, как говорят, глаза боятся, руки делают. «Жилищная инициатива» первой в Алтайском крае начала комплексную застройку, а Алтайский край на тот момент был одним из лидеров в стране в этом сегменте строительства жилья.
Мы могли бы и сейчас стать номером один в России. Как это сделать? Я предлагал вариант, западного образца. Заходит компания, строит сети, дороги, в общем, инфраструктуру. После этого подготовленные участки продаются на аукционе под строительство многоэтажных домов. Конечно, участки в этом случае будут продаваться дороже. Но зато мы исключим случаи, когда застройщик просто «втыкает» дом, а вокруг ничего – ни дорог, ни благоустройства. Но власти, как я понимаю, не хотят принимать решений, не хотят брать ответственность на себя. Говорят, а вдруг эти обустроенные участки потом не купят застройщики? Так в том-то и дело, что надо сначала изучить все, подумать, где такие участки нарезать. Просчитывать нужно, работать нужно.
– А кто финансировать будет строительство инфраструктуры будущих микрорайонов? Чиновники скажут, что в бюджете на это денег нет. Это ж немалые суммы…
– Все просто на самом деле. Инфраструктуру и мы можем построить, «Жилищная инициатива». Но мы или любой, кто за это возьмется, должны быть уверены, что после реализации земельных участков с нами расплатятся за создание инфраструктуры. Должен быть разработан и принят механизм взаимодействия. К этой схеме власти могли бы подключить банки, если уж нет полного доверия к застройщику. Но чтобы так было – надо потрудиться. А зачем, спрашивается, если можно просто продать «чисто поле»? Ведь всем же понятно – строителям нужно строить, они купят.
– И все равно это очень большие затраты – на инфраструктуру.
– Без нее все равно не обойтись. Но было бы разумнее построить часть, продать этот участок под застройку, вернуть вложения и на эти деньги строить инфраструктуру на другом участке. Во всем должен быть экономический расчет, рациональный подход.
– Что мешает?
– Чиновникам не нужна лишняя ответственность. Поэтому мы многие вещи строим за свои деньги. Но далеко не все так делают. Этим и отличаются строители от экономистов.
– Строительство социальной инфраструктуры – школ, детских садов – должно финансироваться из бюджета. Как сейчас с этим?
– Дело сдвинулось благодаря поддержке губернатора, спасибо ему. В квартале 2000, например, построены отличная школа, детский сад, школа искусств. Целый образовательный кластер. Сейчас в этом квартале больше ста объектов социальной направленности – медицинских центров и кабинетов, магазинов, спортивных сооружений.
В строительстве социальных объектов мы идем навстречу мэрии. Например, за свой счет сделали проекты социальных объектов. Конечно, мы были заинтересованы в том, чтобы они как можно раньше появились в наших кварталах. Ведь подготовка аукциона на проектирование занимает не меньше года – затраты должны быть учтены в бюджете города. Потом сам аукцион, полтора года на проектирование, затем аукцион на строительство… Все это занимает года четыре. Жалко терять столько времени.
Школы сейчас строятся. В квартале 2001 сдали, в «Дружном» начали школу строить – детский сад там уже построен. Еще построили детские сады в микрорайонах «Невский», «Лазурный».
– В Барнауле много нераспроданного жилья в новостройках. У «Жилищной инициативы» такого много?
– У нас есть квартиры в построенных домах. «Жилищная инициатива» так отреагировала на кризис: мы за последние два года увеличили объемы сдачи жилья в два раза. Ситуация работает на нас. Покупатель стал осторожен, побаивается покупать жилье на нулевом цикле. А у нас во всех местах, где строили, как в Барнауле, так и в Новосибирске, есть в продаже готовые квартиры. И то, что воспринималось как минус, теперь явный плюс.
Сейчас мы развиваемся по пути увеличения количества участков, разнообразия предложений. Так, например, «Жилищная инициатива» начала строительство жилого комплекса «Димитровские горки» в центре Барнаула. Мы предлагаем новый уровень жизни.
Сейчас возводится первый дом комплекса – 17-этажный, на Димитрова, 130. Дом – кирпичный, а кирпичное здание характеризует повышенный комфорт и высокий уровень шумоизоляции. Здесь будет вместительный двухуровневый подземный паркинг. Именно там свои машины будут оставлять жильцы «Димитровских горок». Спуститься на первый уровень парковки можно будет прямо на лифте со своего этажа. На первых этажах дома предусмотрены общественные помещения, где в будущем расположатся магазины, кафе, аптеки, одним словом, все, что необходимо современному горожанину.
Одновременно с этим мы продолжаем постепенно застраивать кварталы. По 2-3 дома сразу, но не больше. Покупательная способность граждан не позволяет сегодня застраивать целыми кварталами, как это было раньше, в благополучные годы. Раньше как? – взяли квартал и строим. Сейчас начинаем застройку сразу нескольких кварталов, но поэтапно, насколько это сегодня востребовано. Такой подход позволяет выживать в условиях снижения спроса. Но от квартальной застройки мы не уходим. Просто она сейчас развивается медленнее. Так это происходит в Барнауле, так же в Новосибирске.
– Объемы жилищного строительства в Барнауле будут падать или расти в ближайшие 2-3 года?
– Ситуация в сфере жилищного строительства кардинально меняется. Бум строительства в прежние годы был обусловлен двумя факторами – великим переселением народов из бывших союзных республик в Россию, в частности, на Алтай, и из сел в города. А вторая причина – недвижимость одно время стала рассматриваться как средство вложения капиталов, их сохранения и приумножения. Сейчас оба эти фактора перестали быть актуальными. Работает один – человек покупает квартиру, чтобы решить свой жилищный вопрос.
– Вы сейчас возвращаетесь к точечной застройке. Почему?
– «Димитровские горки» – это не точечная застройка. Это мини-квартал на пять домов. Как и «Невский». В «Горках» дома разной этажности, от 16 до 25. Я не сторонник строительства в Барнауле домов высокой этажности. Но рынок диктует, приходится подчиняться. Вообще я сторонник низкоэтажного, как в Европе, или вообще одноэтажного, как в Америке, жилищного строительства. За малоэтажным строительством будущее. Кстати, опыт такого строительства у «Жилищной инициативы» есть. В поселке Солнечная поляна мы построили более 100 коттеджей.
– Если будущее за малоэтажкой, почему не возьметесь за нее снова?
– Так будущее же! Не настоящее. Сейчас у меня нет никакого желания заниматься коттеджами. Все осложняет земельный вопрос. Земля слишком дорогая, неоправданно дорогая. Нам в Сибири еще приплачивать должны за то, что мы живем в таких климатических условиях! В Сибири нельзя продавать землю, если речь идет о строительстве своего дома! Ее нужно давать бесплатно. Это должна быть государственная политика, без оглядок на западные стереотипы. Нам надо уже определиться с приоритетами и жить своим умом. У нас своя жизнь, свои условия и ценности. Мы способны сами определить, что для нас лучше.
-А какие, по-вашему, у нас должны быть ценности?
– Очень простые. Первое – это вера, без нее вообще ничего не будет, невозможно созидание. Второе – государство. Не будет его, не будет нации, народ, не будет защищен. Третье – это семья, потому что это нравственность, традиции, связь поколений. И на последнем почетном месте – человек, как личность и как гражданин. Все остальное – от лукавого.
– Вы затронули земельный вопрос. Как сейчас с выделением земельных участков? Ощущаете недостаток?
– Дефицит земельных участков есть. В центр города мы идем не только потому, что этого требует рынок. Но и из-за нехватки подготовленных к продаже земельных участков. Я уже говорил, что строить кварталами сегодня нерационально. А покупать землю все равно приходится сразу под квартал. Экономически это совершенно не выгодно. Что сейчас выгодно, так это расселить несколько семей из частных домов и на этом пятачке построить высотку. Но чиновники, как и прежде, требуют, чтобы ты вел комплексную застройку, со школами и детскими садами – как будто не знают, что ситуация изменилась! А она изменилась в корне. И нечего удивляться, что аукционы на комплексную застройку больших территорий срываются.
В Барнауле сложилась парадоксальная ситуация – земли много, но в то же время ее нет. Потому что земля используется нерационально. Ситуация меняется быстро, чиновники не успевают сориентироваться, а может, и не хотят успевать. Повторю: нужно сначала создавать инфраструктуру и только потом строить дома.
– Вы считаете адекватными цены земельных участков, которые выставляются на аукционы? Многие ваши коллеги считают, что они сильно задраны.
– Они были адекватными два года назад. Сейчас они полностью неадекватны. Ситуация в строительной сфере, в экономике в целом меняется каждые полгода. А только подготовка к строительству дома по ДДУ (по договору долевого участия) занимает 2,5 года. Ты вообще не знаешь, как изменится страна, когда этот дом построишь! На Западе выделение земельного участка под строительство занимает одну-две недели. А если по каким-то причинам муниципалитет затягивает, чиновники извиняются за задержку.
– Подождите, пять лет правительство вплотную занимается сокращением сроков выдачи разрешительной документации на строительство и самого количества справок…
– Да, занимается. В результате все стало еще хуже раз в десять.
– А по отчетам чиновников на разрешение вместо прежних 900 дней сейчас требуется два месяца, количество справок сокращено в несколько раз.
– Ерунда! Сегодня надо 2,5 года, чтобы получить разрешение на строительство. Вот смотрите. Вы выигрываете на аукционе земельный участок под будущий квартал. Только на его оформление уходит не меньше семи месяцев. Еще полтора года займет проектирование и согласование проекта. То есть мы покупаем землю, тратим огромные деньги, но они лежат мертвым грузом многие месяцы, так как только через два с лишним года начинается непосредственно строительство. А когда оно будет завершено, когда жилье будет продано?! Так что ничего в плане разрешительной документации не становится лучше. Все стало намного хуже. Все улучшения – это манипуляции, видимость. Да, количество мероприятий по подготовке к строительству действительно уменьшилось. Но за счет чего? Да за счет того, что несколько справок объединили в один документ в виде частей этого документа. Номинально справок меньше, а времени на их сбор надо намного дольше. А по сути, сколько этих справок было, столько и осталось.
– «Жилищная инициатива» строит жилье не только в Барнауле, но и в Новосибирске. Как там идут дела? Что построено, что строится?
– Новосибирск – самый быстроразвивающийся город Сибири. И он близко от Барнаула. Это позволяет нам возить в Новосибирск свой кирпич, панели, другие строительные материалы. Несложно перегонять технику – дорога шикарная. Все это экономически оправданно. Но с наскока там не получится. Новосибирск надо понять, это очень специфический город. Мы там восемь лет, из которых первые пять только присматривались, вникали в специфику.
– Где легче работать – в Новосибирске или Барнауле?
– В Новосибирске, там бюрократии меньше. Город, по нашим меркам, очень большой. И никому там нет дела до простого застройщика. Ни мэрия, никто нас не замечает. Строители там сами по себе, и это хорошо. В Новосибирске строить проще. И безо всяких там связей. А вот по времени и количеству процедур все так же, как в Барнауле и по всей стране. Отличие Новосибирска от Барнаула еще в том, что в столице Сибири мы по-прежнему строим кварталами, масштабы строительства в городе не сравнить с нашими. Мы строим там квартал «Фламинго» площадью 45 гектаров. Для сравнения, в Барнауле 2000-й квартал – 17 гектаров.
Кроме «Фламинго» строим в Новосибирске квартал «Краснообский». Достроили квартал «Акатуйский». Готовим под застройку площадку с правом собственности в центре города. В Новосибирске нам работы на 3-4 года точно хватит.
– Как, по вашему прогнозу, будет меняться спрос на жилье в ближайшие годы?
– Покупательная способность будет и дальше падать, а объемы жилищного строительства – сокращаться. Что касается «Жилищной инициативы», то три года назад мы построили 75 тыс. квадратных метров жилья, в 2015 году сдали 150 тысяч, в 2016-м будет под 200 тысяч (наш разговор состоялся в середине декабря – прим. ред.). Из них в Барнауле – 130-136 тысяч, остальное – в Новосибирске. На 2017 год запланировали порядка 80-100 тысяч квадратных метров на два города. Сокращение по Барнаулу прогнозируется процентов на 70.
– Такое падение, а вы улыбаетесь.
– Я не вижу трагедии в том, чтобы вернуться к показателям 3-5-летней давности, «Жилищная инициатива» неплохо себя чувствовала в те годы. Да, весь наш потенциал какое-то время опять не будет востребован, но мы вынуждены следовать за темпами развития страны. Как говорится, не мы такие, жизнь такая. У страны должен быть план экономического развития. А его нет. Я помню, когда Примаков возглавил правительство. Страна тогда как задрожала – и пошла вперед!
– Какой конкретно смысл вы вкладываете в понятие «план развития»?
– В первую очередь, надо сосредоточить усилия на развитии промышленности. В Алтайском крае это, прежде всего, сельское хозяйство и переработка сельхозпродукции. В Барнауле это, пожалуй, еще и другие виды промышленности.
– Спрос на жилье – он надолго упал?
– Спрос на жилье всегда постоянный, потому что потребность в жилье – это базовая ценность в ряду – семья, квартира, машина. Просто сейчас спрос на жилье для многих станет отложенным. Надолго ли, зависит от того, в каком направлении будет развиваться страна. Самые «жирные» годы мы уже прожили. Ситуация изменилась. К этому надо привыкать. Хотя, большинство людей и не жило в роскоши в те «жирные» годы. Так что и перестраиваться особо не придется.
Мы в нашей стране столько всего пережили за прошедшие десятилетия! Нам ли бояться трудностей впереди? Так что – будем жить и строить. Строить город, в котором хочется жить!
Андрей Беспалов.
Фото Андрея Соколова.
Материалы по теме:
