«Капиталист» побеседовал с девелопером и совладельцем «Марии-Ра» Евгением Ракшиным о том, не боится ли инвестор строить торгово-развлекательный комплекс крупнее «Арены», кому поможет нынешний кризис, и почему на Алтае на месте заводов строятся моллы.
— Евгений Александрович, сейчас о чём бы мы ни говорили, все разговоры сводятся к кризису. Давайте с него и начнём. Пострадало ли от падения рубля, инфляции и в целом ситуации в экономике девелоперское направление, которым вы занимаетесь?
— Девелоперское направление, которым я занимался в «Марии-Ра», можно было разделить на две части. Первое – это небольшие коммерческие помещения, которые предназначены для собственной розницы. Этим направлением я уже в компании не занимаюсь — в «Марии-Ра» теперь есть отдел по строительству, он и строит новые, реконструирует старые объекты, участвует в инвестировании возводимых кем-то объектов. Второе – это направление крупных торговых центров, которое я развиваю самостоятельно, и к компании «Мария-Ра» оно не имеет никакого отношения. Поэтому если говорить об общей ситуации на рынке, влиянии курса доллара, можно сказать следующее. Очевидно, что стоимость строительства дорожает. Оно уже подорожало из-за ряда импортных, а значит, валютных позиций — кондиционеры, насосы, оборудование для вентиляций, и так далее.
Если проекты жилья инвесторы строят на деньги покупателей-дольщиков, то касаемо коммерческой недвижимости — уже приходится рассчитывать или на собственные средства, или заёмные. Соответственно, это влияет на стоимость строительства и толкает цену вверх. Однако на продажной стоимости площадей и арендных ставках это никак не сказывается. Более того, арендные ставки сегодня снижаются, за исключением, может, уникальных объектов, где по-прежнему большой спрос и поток посетителей. Но таких объектов немного.
Жилой комплекс на месте стадиона «Локомотив» уже получил энергомощности
— Вы строили, в основном, коммерческую недвижимость. Почему решили податься в строительство жилья?
— Ну, во-первых, пока никуда ещё не подались. Нет предмета для разговоров. Когда что-то будет, тогда можно будет обсуждать. Вы на сегодняшний день о какой жилой застройке говорите?
— О «Локомотиве» очевидно. Территория стадиона принадлежит вам, есть концепция застройки, какую-то сумму вы уже вложили. Сейчас, видимо, пытаетесь получить разрешение на строительство.
— Чтоб получить разрешение на строительство, нужно сделать проект, пройти экспертизу и соблюсти все остальные процедуры. Мы пока ещё не сделали даже проект, и о чём-либо говорить преждевременно.
— Понятно. Но если бы речь шла о том, что вы просто обмолвились о проекте где-то, а так – есть ведь концепция.
— Кажется, ваш же сайт публиковал в том числе — проект торгового центра с «яйцом» на месте «Локомотива». Сейчас опубликован проект-концепция по жилому кварталу на этом же месте. От стадии концепции до стадии выхода на площадку проходит какое-то время. Причём, к сожалению, на мой взгляд, это время на всевозможные административные процедуры достаточно долгое. Я не имею опыта и не могу сказать, как это может происходить и происходит в других странах, но у нас этот этап достаточно сложный — в силу зарегулированности, долгих сроков реагирования на каждую процедуру. Поэтому я стараюсь говорить о тех вещах, которые уже либо совершились, либо совершаются.
По стадиону «Локомотив» — есть концепция и желание сделать квартал в достаточно хорошем, на мой взгляд, месте — с точки зрения географии расположения, уютности этого квартала, которую можно обустроить.
Этим сейчас занимаются проектировщики, и они за эту концепцию уже получили престижную федеральную награду. Так что, сказать о том, что мы пошли в жильё — я бы к этому вопросу вернулся с деталями, интересными подробностями чуть позже. Сегодня мы можем говорить лишь о концепции, которая есть, по которой идут работы.
В октябре 2014 года «Мария-Ра» купила старую баню у барнаульского автовокзала за 13 миллионов рублей
— То есть, сейчас проект на какой стадии?
— Идёт разработка проекта. Концепцию мы согласовали, она понравилась. Причём и со стороны потенциальных потребителей возникает интерес. Надеюсь, что проект удастся доработать и до логического завершения довести.
— Наверняка баню рядом с вокзалом приобретали с прицелом, что можно хороший квартал сделать?
— В том, что там можно сделать хороший квартал, я убеждён. Это центр города и, на мой взгляд, это точно во всех отношениях лучшее место, чем на окраине Барнаула. Что самое ценное у человека, что невосполнимо? Это время. Ни у кого нет желания тратить его в пробках. Вот проходило, например, в Барнауле авиашоу, и я с «горы» спускался сорок минут. Что, у кого-то это вызовет энтузиазм? Вряд ли. При прочих равных условиях и плюс-минус одинаковых ценах, думаю, человек предпочтёт жить в центре. Пока территория этого квартала в весьма депрессивном состоянии и, думаю, если на этом месте появится что-то интересное, будет хорошо, и не важно, кто это сделает.
На месте Речного вокзала анонсировали строительство современного интересного жилого комплекса. Я как житель Барнаула обеими руками «за». Единственное, надеюсь, что вместе с жилыми домами там будет обустроена набережная и доступ к ней будет общим, а не только для жителей дома.
Поэтому любое развитие в городе – это позитив, это украшает город и привлекает сюда новых жителей, инвестиции. А инвестиции уже сказываются на налогооблагаемой базе, увеличивают бюджет города, помогают создавать рабочие места.
Строительство ТРЦ «Галактика» на месте БАМЗа уже началось
— Общался недавно с одним барнаульским предпринимателем, и он мне рассказал, что спорил с вами о местах строительства ваших объектов. Мол, на месте «Локомотива» лучше построить торговый центр, а на месте БАМЗа — жильё.
— Опять же, есть вещи, которые уже на высокой стадии реализации и о них можно говорить, не опасаясь, что они не завершатся или не сбудутся. Вот у меня шкаф (показывает — прим. ред), в котором нижние полки заняты проектами, которые не реализованы. И вот ещё лежат. И смысла говорить о них… Только похвастаться. А у меня нет желания выступать в роли пустобрёха. Предпочитаю общаться по темам, которые уже свершились или свершаются.
— Это у вас суеверие такое, или вы опасаетесь, что кто-то может помешать, узнав о ваших намерениях?
— А это как угодно можно воспринимать.
— Итак, проект БАМЗа. С заводским прошлым той территории уже покончено…
— У меня есть такое направление, как «фабрика-кухня», которое занимается изготовлением полуфабрикатов, хлебобулочных изделий — производственные линии самые современные. По объёмам, по выручке, по количеству занятых людей это направление в разы больше, чем было на БАМЗе. Кажется, что БАМЗ — это такое большое предприятие, но выручка там составляла около 400 миллионов рублей в год. В масштабах сегодняшних — это крайне мало. Не то это производство, которое было бы градообразующим.
БАМЗ перевезли на территорию Алтайского завода агрегатов
Когда мы пришли, там работало порядка 450 человек. Если взять выработку на человека, получаются далеко не волшебные показатели. А если говорить о занимаемых площадях и территориях, то это фантастическая неэффективность. Просто фантастическая. Заводу 70 лет, и те станки, площади, количество ручного труда, которое раньше присутствовало — всё стало архаичным. Последние 20 лет предприятие не модернизировалось, не менялось. Самым главным активом БАМЗа был бренд, и то который начал терять популярность и авторитет. Однако была задача предприятие сохранить. Мы это сделали. Два года ушло на то, чтобы освободить территорию. Период долгий, но разумный. Одним из условий сделки был плавный перевоз всех производственных активов компании на новые площади — чтобы всё происходило безболезненно, чтобы не было остановки производства, выпуска продукции.
Так что какое-то время мы потеряли, но если посмотреть на сегодняшние условия, может быть, это оказалось к лучшему. Те объекты, которые сегодня выходят на рынок, не находят потребителя, арендатора, а арендаторы — покупателя.
Итак, то, что произошло и то, что свершилось: территория освобождена, большая часть заводских корпусов снесена, оставшиеся досносятся. Причём мы выбрали путь, может, более долгий, но более разумный. Мы используем некоторые строительные конструкции, которые там остались, вторично. Бетон, например, превращаем в щебень и используем на некоторых «неответственных» участках.
Сделан проект, пройдена экспертиза, получено разрешение, приступили к строительству. Строительство идёт, а дальше посмотрим, что будет.
— Будет ТРЦ «Галактика» с хоккейным полем, как это анонсировали?
— Название «Галактика» как рабочее присутствует. Эти два года мы даром времени не теряли, занимались выработкой концепции, планировок. Мы старались учесть всё лучшее, что есть сегодня в этом сегменте, посещали лучшие торговые центры, которые есть в России — «Метрополис», «Галерею» в Санкт-Петербурге, ездили в Краснодар, который один из самых насыщенных торговыми центрами город России. Смотрели «СБС-молл». Думали, что может стать привлекающим, необычным элементом. Сегодня ведь покупка как таковая перестала быть функциональным явлением. О советском дефиците люди уже забыли, джинсы-ботинки-кофта-куртку покупают уже не только, потому что есть необходимость. Пошёл уклон в эмоциональность, а не функциональность покупки.
Губернатор Новосибирской области Владимир Городецкий считает, что у Ракшина пропал интерес к гостинице «Центральная», которой он владеет в Новосибирске
Я смотрел в Англии один из крупнейших торговых центров в Лондоне, посещал торговый центр в Бирмингеме. Там уделено много внимания развлекательной составляющей, комфорту посетителей, созданы мягкие, зелёные зоны, много света, большие пространства, высокие потолки. Так вот, хоккейная коробка в «Галактике» станет одним из необычных, отличительных элементов. К сожалению, в Барнауле у нас не так много катков. Некоторые высказывают сомнения, будет ли сибирякам интересно кататься летом на коньках? Жизнь покажет. Возможно, мы и переоцениваем привлекательность хоккейной коробки. Но мы её специально запланировали не просто как развлекательный каток, а по размерам как профессиональную хоккейную коробку, где можно проводить тренировки, соревнования. Так что желание есть, силы, возможности тоже есть. Надеемся кризис — не навсегда, и к тому моменту, когда эти явления будут заканчиваться, мы постараемся ввести свой проект.
— В «Галактике» должен появиться второй «Ашан» в Барнауле. Первый — в ТРЦ «Волна» — заводите тоже вы. Почему именно этот оператор?
— Могу сказать, что «Ашан» — очень профессиональная компания, лидер в своём сегменте, и пользуется заслуженной популярностью у покупателей. Поэтому когда я приобрёл земельный участок на Власихинской, концепция объекта была понятна: нужно было делать там продовольственный гипермаркет, и выбор именно этого оператора был не случаен. Глава «Ашана» в России Жан-Пьер Жермен до подписания договора прилетал в Барнаул два или три раза. А первый раз – и вовсе мы не знали о том, что они здесь побывали. И уже когда договора все подписали, спустя год всех переговоров, мы спросили: как оценивали место, как подбирали. Нам сказали: «когда мы прилетали к вам, это был уже второй раз, первый раз мы смотрели площадки сами, объехали город, оценили и решили, что нам это интересно». У команды «Ашана» не было сомнения в месторасположении.
ТРЦ «Радуга» в Рубцовске
— Кого-то из операторов будущей «Волны», с кем уже также заключены договора, можете обозначить?
— В сегодняшних условиях… У нас есть пример той же новосибирской «Галереи», где были не просто подписаны договора, а уже даже оплачены авансы, произведены отделочные работы. И многие из арендаторов отказались от этих договоров, потеряв аванс, вложенные в ремонт деньги. Они посчитали за благо отказаться вообще от аренды, опасаясь отсутствия покупательского спроса. Так что, могу сказать, что порядка 70% площадей занято, по многим получены авансы. Что ещё даёт некоторую уверенность в востребованности объекта, так это месторасположение — это место, не проехать мимо которого, пожалуй, невозможно. Но кризис может внести свои коррективы.
Вообще, что такое кризис? Это время, когда менее эффективные, менее приспосабливаемые будут проигрывать эффективным. Если в обычной ситуации могут выживать и работать и тот, кто работает с восьми утра до десяти вечера, и тот, кто пришёл на три часа на работу, то когда наступают не самые лучшие времена, более трудолюбивый человек, наверное, будет выигрывать.
Так и по любым предприятиям — не важно, торговым, производственным — если у нас хватит ума работать не хуже, чем коллеги, то наше местоположение позволит их обыгрывать. Хотя, если будем работать плохо, то и место не спасёт.
Но нам, помимо хорошего местоположения, уверенность в успехе даёт правильный пул арендаторов.
Первый торговый центр Евгений Ракшина — бийская «Ривьера» — открылся в 2007 году (фото — barneapol.ru)
— В прошлом году вы открыли в Рубцовске ТРЦ «Радуга». Как решили строить там такой крупный торговый центр?
— Я поехал в Рубцовск, чтобы посмотреть, как реконструируют ЦУМ, который нам принадлежит. Тогда мы хотели его расширять, потому что арендаторы выстраивались в очереди и хотели туда встать со своими магазинами. Я проехал по городу посмотреть, что там происходит. Была мысль посмотреть площадку под крупный объект типа бийской «Ривьеры». И территорию, которая под это подошла, мы нашли на Алтайском тракторном заводе на месте одного из инструментальных цехов. Территория была депрессивная, полным ходом завод разбирали — где-то легально, а где-то нет. Я приобрёл корпус инструментального цеха, и мы за год и один месяц сделали полную реконструкцию. В конце апреля открыли торговый центр площадью 32,5 тысячи квадратных метров.
— Не оказался ли такой объём слишком большим для Рубцовска?
— Когда я приезжал туда и разговаривал с местными, мне говорили: «Тем, что вы строите здесь такой объект, вы вселяете в нас надежду, что город не умрёт, что если вы вкладываете сюда деньги, значит, есть перспектива». Объект географически находится в центре города, это самый большой торговый объект в городе, и получился он довольно симпатичным. Мы сделали широкую галерею, большие пространства, чтобы было комфортно. Уже когда мы открывались, начинались какие-то кризисные движения, но мы успели наполнить «Радугу» арендаторами и открыться.
Как и по всей стране, мы тоже практикуем снижение арендной ставки, стараемся гибко подходить и понимать партнёров, выслушиваем пожелания.
Если где-то есть возможность идти навстречу не просто снижением ставки, а ещё и помогать арендатору улучшить показатели с помощью наших дополнительных услуг — например, размещения рекламы — мы это делаем. Объекты, которые находятся у нас под управлением, пока не ощущают каких-то глобальных катастрофических явлений.
— Про другой ваш проект — гостиницу «Центральная» в соседней Новосибирской области — официальной информации не было давно. То говорилось, что планы по реконструкции временно отложены, то была информация, будто вам кто-то мешает. От комментариев вы воздерживались. Можете что-то сказать по поводу «Центральной»? В силе ли ваши намерения?
Евгений Ракшин. Фото — Анна Зайкова, «Алтапресс»
— По поводу ситуации скажу так. Любой предприниматель – это оптимист. Я не видел проектов ни в одной сфере, которые проходили бы без сбоев. Бывает, что в процессе реализации проекта меняются внешние условия. Тогда предприниматель переосмысливает проект, исходя из изменений, новых перспектив, вносит коррективы.
А вообще, я убеждён, что любой новый проект для города несёт позитив. Даже если он в конечном итоге окажется убыточным для инвестора, и он разорится, может появиться новый собственник, который сможет сделать его более качественным. Инвестор может потерпеть убытки, но город – нет.
— Так всё-таки, на какой стадии реализация проекта?
— Нет худа без добра. Может быть, и хорошо, что в своё время его не начали воплощать. Залезли бы в кредиты, окупаемость была бы не самая волшебная. Если говорить про реконструкцию, то она ждёт своего часа. Сегодняшние экономические условия не располагают к тому, чтобы начинать этот проект. Надеюсь, что в будущем будет целесообразно вернуться к нему.
Заглавное фото — Анна Зайкова / altapress.ru
Материалы по теме:
