Фото: Михаил Периков
Приближение холодного сезона года вновь актуализирует повестку качества работы управляющих организаций многоквартирных домов. Вопросы отопления, очистки от снега и наледи, а также многие другие решаются на разных территориях с различной эффективностью. Кому нужен и нужен ли рейтинг управляющих компаний Новосибирска, разбирался «Континент Сибирь».
Государственным исполнительным органом жилищного надзора за деятельностью ТСЖ и управляющих организаций ЖКХ в субъектах Российской Федерации является Государственная жилищная инспекция (ГЖИ)
ГЖИ Новосибирской области — исполнительный орган государственной власти Новосибирской области, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора на территории региона и лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Новосибирской области
Официального рейтинга управляющих компаний в Новосибирской области нет. В ГЖИ региона сообщили, что не публикуют на своем сайте даже список управляющих организаций, предложив воспользоваться открытой информацией. В сети Интернет ведется несколько неофициальных «рейтингов». Так некоммерческий общественный инициативный проект повышения осведомлённости в области функционирования управляющих компаний и ТСЖ, именующий себя не иначе как «МинЖКХ», ранжирует компании по количеству домов и метражу управляемого жилого фонда. Согласно данным этого ресурса тройка лидеров рынка УК в Новосибирске выглядит следующим образом: УК «СПАС-Дом» — 669 домов в управлении (2,516 млн квадратных метров), УК «МКС-Новосибирск» — 650 домов (2,326 млн квадратных метров), УК «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» — 466 домов (1,782 млн квадратных метров).
Для полноценности рейтинга таким спискам недостает, помимо числа домов и метров, количества жалоб, обращений, предписаний и штрафов. Казалось бы эти данные должны быть у ГЖИ, куда, собственно, граждане и обращаются, но как следует из ответа ведомства на запрос «Континента Сибирь», информацией о количестве поступивших обращений в разрезе конкретных УК ведомство не располагает, «в связи с тем, что при электронном документообороте регистрация и учет обращений граждан ведётся по ФИО заявителей и адресам многоквартирных домов, а не по организациям, осуществляющим управление многоквартирными домами». Что и говорить, во времена искусственного интеллекта такая причина вызывает легкое недоумение. Остается надеяться на перепрошивку электронного документооборота, на память самих обращающихся граждан и… журналистов, которым жалобы на УК они также направляют с исправной периодичностью, по-видимому не найдя у чиновников решения своих проблем.
Кроме самих жильцов, свой рейтинг УК ведут и некоторые ресурсоснабжающие компании, в частности «Сибирская генерирующая компания» (СГК) — поставщик тепловой, электрической энергии и горячего водоснабжения потребителям сибирских регионов и Приморского края — периодически публикует рейтинг УК по готовности к отопительному сезону.
Фото: Михаил Периков
В ответе на запрос «Континента Сибирь» пресс-служба СГК отметила, что «в основном» все УК и ТСЖ Новосибирска профессионально подходят к подготовке к отопительному сезону своих многоквартирных домов. И хотя это сфера ответственности управляющих организаций, однако, как заметили в СГК, не всё и не всегда зависит от УК: «Нужно учитывать, что владельцы жилья в ряде случаев голосуют против проведения работ по подготовке объектов, если эти работы выходят за рамки простого обслуживания, а требуют затрат на приведение в порядок оборудования системы теплопотребления, его ремонт или замену. Такие дома не могут быть признаны готовыми к осенне-зимнему периоду».
Губернатор выступил. Что сделано? Спойлер: кажется, ничего…
Также в ресурсоснабжающей организации отметили, что на 15 сентября в Новосибирске проведена проверка готовности систем теплопотребления и подтверждена техническая готовность 9300 объектов, что составляет более 65% от общего числа объектов, подключенных в зоне теплоснабжения ООО «СГК» в городе Новосибирске, в том числе по объектам жилого фонда техническая готовность систем теплопотребления 6100 объектов, что составляет 91,5%.
Тема целесообразности создания официального рейтинга управляющих компаний региона ранее уже была поднята «Континентом Сибирь» в одной из антигололедных публикаций на фоне инициативы томского губернатора Владимира Мазура по введению такого рейтинга. Напомним, что в марте 2023 года в Новосибирской области резко возросла нагрузка на травмпункты в связи с обращениями по причине гололедных травм. Статистика этого вида травматизма достигала около 400 случаев в неделю, последствия некоторых травм были связаны с серьёзным ущербом здоровью.
25 марта «Континент Сибирь» опубликовал материал «Как управляющие компании выполнили требование губернатора о борьбе с гололедом, и что думает об этом ГЖИ?». Статья вызвала у аудитории издания целый спектр эмоций — от реакции одобрения и поддержки в освещении актуальной темы до негодования по поводу «ледового безобразия» и «гололедного беспредела». В продолжении этого материала 11 апреля вышла статья «Губернатор выступил. Что сделано? Спойлер: кажется, ничего…» с точкой зрения на проблему руководства города и области, а также с новыми субъективными мнениями горожан.
В этой статье мы рассказали, что губернатор Новосибирской области Андрей Травников в ответе на запрос редакции не разделил инициативы томичей. «Органом государственного жилищного надзора не ведется рейтинг управляющих организаций… Наличие иных оценочных категорий (рейтинга) для контролируемых лиц действующим законодательством не предусмотрено, а кроме того, не является условием для принятия тех или иных мер административного воздействия со стороны органа государственного жилищного надзора», — сформулирована официальная позиция в документе.
Председатель комиссии по городскому хозяйству Совета депутатов Новосибирска Игорь Кудин. Фото: Михаил Периков
Как и обещал, «Континент Сибирь» изучил опыт администрации Томской области по составлению рейтинга управляющих компаний региона и выбору критериев их оценки. Заместитель губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре
Николай Руппель в ответе на наш запрос в частности сообщил, что по поручению губернатора Томской области Владимира Мазура департаментом жилищно-коммунального хозяйства и государственного жилищного надзора региона подготовлен первый открытый рейтинг управляющих компаний. Эксперты и специалисты департамента оценили 108 управляющих жилищных организаций. «При составлении рейтинга применялись несколько показателей (в том числе количество обращений, выданных предписаний, привлечений к административной ответственности за последние 3 года, оценка граждан на ответы по их обращениям в управляющие организации через ГИС ЖКХ и иные) с разным весом. Кроме того к значениям применялся коэффициент исходя из обслуживаемой площади, чтобы уравнять малые и крупные управляющие организации», — сообщили в администрации региона.
Почему родители учеников новосибирской школы, затерявшейся в тени премиальных новостроек, выходят на митинги?
Также в ответе на запрос отмечается, что составление рейтинга УК является одним из инструментов профилактической работы с нарушениями в сфере управления многоквартирными домами: «он не будет (и изначально не планировался) использоваться для наказания управляющих организаций».
Как показывает практика повседневной жизни многоквартирных домов, зачастую одной профилактики оказывается недостаточно. Но вечный спор об эффекте и размере наказания как гаранта отсутствия безнаказанности и бездействия раскрывается новыми красками при переносе в эту сферу общественной жизни. Как должна быть наказана управляющая организация, не очистившая придомовую территорию от снега и наледи, чтобы это позволило избежать травм и наказания граждан? Штрафом, лишением лицензии или понижением в рейтинге? Конечно, наличие официального рейтинга УК не станет абсолютным условием их безупречной работы, но стать частью комплекса эффективных профилактических мер в этой отрасли вполне заслуживает.
Председатель комиссии по городскому хозяйству Совета депутатов Новосибирска Игорь Кудин в комментарии для «Континента Сибирь» отметил, что любые рейтинги — это хорошо и правильно, потому что, публичность является залогом дисциплины для любой организации, которая работает на рынке. «Идею рейтинга управляющих компаний поддерживаю, но есть один немаловажный момент, с которым надо разобраться… А судьи кто? Кто дает оценки и присваивает рейтинг? Это отдельная тема для обсуждения. Конечно, жители — главные оценщики. Кто ещё? Идея правильная, её нужно сохранить, а вот по поводу модернизации самой системы оценки необходимо подумать. С точки зрения общественного контроля за деятельностью управляющих компаний — это абсолютно рабочий алгоритм: и для собственников бизнеса понятно насколько эффективно менеджмент работает, и для жильцов», — аргументировал свою позицию Игорь Кудин.
Исполнительный директор УК «МКС-Новосибирск» Иван Волков. Фото: Михаил Периков
Вопрос объективности рейтинга и уровня его экспертности ставит во главу угла при обсуждении темы и исполнительный директор УК «МКС-Новосибирск» Иван Волков: «Тему я поддерживаю, вопрос единственный: объективность оценки работы управляющих компаний. Сталкивался с необъективными рейтингами в других городах. Думаю, что существуют объективные системы оценки, однако пока то, с чем пришлось ознакомиться вызывает только критику и желание их доработать».
УК «МКС-Новосибирск» управляет 632 многоквартирными домами общей площадью около 2 млн квадратных метров в Новосибирске и Новосибирской области (по данным сайта компании)
По информации Rusprofile, по итогам 2022 года выручка АО «МКС-Новосибирск» составила 1,5 млрд рублей (+11%), прибыль — 8,5 млн рублей (+44%)
Генеральный директор ГК «Химметалл», заместитель председателя общественного совета при мэре города Новосибирска по вопросам градостроительства Евгений Гаврилов сказал «Континенту Сибирь», что рейтинг — это инструмент конкуренции, а любая конкуренция, в любой отрасли и в любой сфере общественной жизни — основа развития: «Мы хорошо относимся к здоровой конкуренции и плохо относимся к её отсутствию. Когда нет конкуренции, тогда и рейтинг не нужен. Ведь если у нас в Новосибирске сохранилось до сих пор большое количество УК, и нет единого монополиста, то это во благо. Значит в этой отрасли люди ещё могут выбирать и имеют возможность выбрать себе хорошую компанию. Естественно возникает вопрос: какая из них хорошая? Считаю, что это должен быть справедливый рейтинг, без злоупотреблений и спекуляций, прозрачный и с понятными критериями. Вопрос не в рейтинге, а в том, кто его формирует и по каким критериям. Это как с выбором отеля или ресторана: вы смотрите рейтинг, читаете отзывы и это вам помогает сделать выбор. Если у УК будет что-то подобное, это будет полезно для всех участников рынка».
Генеральный директор ГК «Химметалл» Евгений Гаврилов. Фото: Михаил Периков
«На мой взгляд цифры в таком рейтинге должны быть не абсолютные, а относительные: как плюсы, так и минусы необходимо представлять в процентах к количеству управляемых квадратных метров. Ведь, чем больше управляющая компания, тем больше у неё каких-то нарушений в абсолютных цифрах, но если перевести их в относительную систему, то картина будет другой и более объективной. Также очень важно, какие критерии будут заложены в основу рейтинга. Ведь есть УК с новым жилым фондом с высоким тарифом на обслуживание и с относительно небольшим количеством проблем, и есть компании со старым фондом, ветхим и даже с аварийным, у которых этих проблем много. Здесь нужны эксперты, которые смогут сделать объективные критерии, оценочные коэффициенты в зависимости от количества и качества квадратных метров. Думаю, что это должны быть специалисты из отрасли, жилищники», — считает Иван Волков.
Генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» Евгений Малай также акцентирует внимание на том, что при оценке работы УК на конкретных территориях необходимо учитывать и то обстоятельство, что далеко не все услуги входят в минимальный перечень и что решение об их предоставлении принимается собственниками многоквартирных домов (МКД). Также отмечается, что «функции и полномочия Совета дома и председателя являются крайне важными при обслуживании общего имущества МКД». Как правило, где активный и грамотный Совет дома и председатель, там больше порядка.
УК «СПАС-Дом» содержит на обслуживании более 600 многоквартирных домов в шести районах города Новосибирска (по данным сайта компании)
По информации Rusprofile, по итогам 2022 года выручка ЗАО «УК «СПАС-Дом» составила 868 млн рублей (+3%), прибыль — 849 тысяч рублей (-84%)
Для жителей рейтинг УК важен при смене и выборе новой УК, а при наличии объективной системы, все компании будут стремиться к улучшению качества обслуживания и к снижению количества штрафов, уверен исполнительный директор УК «МКС-Новосибирск»: «Скажем, если в критерии заложить наличие единой диспетчерской службы, все будут работать в этом направлении. Также и время ожидания дозвона, наличие личных кабинетов и возможности оплаты на сайте, уровень информирования. Вот вам пример: сейчас, в 2023-м году, многие УК перестали вести и поддерживать актуальность своих сайтов».
Один из участников новосибирского рынка УК в беседе с «Континентом Сибирь», напротив, высказал мнение, что при всей привлекательности и кажущейся полезности такой идеи для населения, сегодня объективно реализовать её сложно: «Рынок уже сформировался — все его участники и регуляторы решают свои вопросы. Им это не интересно, потому что ни на что не повлияет. Да и жильцы сегодня смотрят не в рейтинг, а прежде всего к себе в подъезд и во двор, а если их что-то не устраивает — на соседние дома».
Генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» Евгений Малай. Фото: Михаил Периков
Как рассказал «Континенту Сибирь» Евгений Малай, смена собственниками управляющих организаций происходит в Новосибирске «крайне редко». Однако это не значит, что в регионе борьба за рынок УК не продолжается. Примеры из других регионов страны также подтверждают тезис о том, что вопрос реформации и попыток централизации рынка УК рано считать закрытым. Так, несколько дней назад в Новгородской области объявлено о создании по поручению губернатора межмуниципальной управляющей компании «Жилищник». До конца 2023 года, в целях повышения качества коммунальных услуг в регионе, ей будет передано в управление 660 домов.
По информации Rusprofile, ООО «Жилищник» зарегистрировано в Новгородской области 1 августа 2023 года. Основной вид деятельности — управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. Учредителями ООО «Жилищник» являются 22 государственные структуры: администрации муниципальных районов и округов Новгородской области
Начальник государственной жилищной инспекции Новосибирской области Александр Полищук в своем ответе на запрос «Континента Сибирь» сделал акцент на том, что деятельность организации осуществляется в соответствии с федеральным и региональным законодательством. Иными словами на тезисе «что надо вести рейтинг в законе не написано». В том же, что касается инструментов борьбы за качество работы УК чиновник отметил, что наличие нарушений, допущенных управляющими организациями «учитывается инспекцией при принятии решения о продлении (отказе в продлении) срока действия лицензии».
Статистическая справка о деятельности ГЖИ Новосибирской области за период январь-август 2023 года содержит информацию о том, что на территории региона действует 417 лицензий, из них 318 лицензиатов осуществляют управление МКД. В управлении лицензиатов находится 10454 многоквартирных дома.
В отчетном периоде инспекцией направлено в органы местного самоуправления 130 материалов о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления МКД
Также Александр Полищук подтвердил, что его ведомством не ведется рейтинг управляющих организаций, а в качестве одной из причин этого указал на то, что «при отсутствии единых утвержденных критериев оценки, методики расчета показателей деятельности управляющих организаций, формирование какого-либо рейтинга УК не может носить объективный характер».
Рост доллара или ключевой ставки? Какого сценария следовало придерживаться Центробанку, по мнению новосибирских предпринимателей
Как заметил один из собеседников «Континента Сибирь» хорошо знакомый с вопросом: «Чиновники — есть чиновники: они никогда не станут сторонниками открытости и публичности. Ведь подобный рейтинг будет зеркалом работы не только управляющих компаний, но и регуляторов рынка. А кому нужны лишние вопросы?» Безусловно, рейтинг УК – лишь один из возможных инструментов участия власти в наведении порядка на улицах и во дворах населенных пунктов региона. Если в Новосибирской власть пойдет другими путями, будет и у нас чему поучиться соседям. Лишь бы у людей не сложилось впечатление, что было выбрано умное решение обложиться бумажками и с победным видом ничего не делать. Самоустранение – худший из вариантов поведения подчиненных губернатора на фоне продолжающихся разговоров о том, что Травников вот-вот возьмёт областной центр под свой контроль и в результате что-то изменится к лучшему помимо карьерного и/или имущественного статуса лица, назначенного сити-менеджером (и тех, кто подвёл главу региона к «нужной кандидатуре»). Может быть у новосибирских областных ведомств, курирующих тему ЖКХ, имеются свои способы призвать коммунальщиков к ответу, когда страдает здоровье и благополучие горожан, но «Континенту Сибирь» они об этом не поведали. И, почему-то кажется, губернатору тоже.
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту news@ksonline.ru или через нашу группу в социальной сети «ВКонтакте». Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Материалы по теме:
