Директор агентства недвижимости «Дом» Геннадий Малков – один из ветеранов алтайского предпринимательства. Причем известен он не только своими успехами в бизнесе, но и энергичной общественной деятельностью. При его участии риэлторы регионы объединились в свою профессиональную ассоциацию, Малков стал одним из лидеров предпринимательского сообщества края, стоял у истоков алтайского Ротари-клуба. Власти прислушивались к экспертному мнению авторитетного бизнесмена, до сих пор считаются с ним. Наша нынешняя встреча с Геннадием Малковым на «Деловом завтраке» с «Капиталистом» была поэтому вполне закономерной: ну с кем, как не с ним, разговаривать о недвижимости? Тем более что и сам наш визави был готов поделиться своими, как всегда нетривиальными соображениями.
– Геннадий Ефимович, страшно сказать – четверть века на рынке недвижимости! Как вам видится начало этого пути спустя многие годы?
– 1991 год – год рождения новой России. На этом переломе и было создано агентство недвижимости «Дом». К тому времени у меня за плечами была работа в советской системе, где я занимался жилищными вопросами. Но когда все стало рушиться, надо было принимать решение: что же делать дальше? Опираясь на свой опыт, воспользовался новыми возможностями, которые открыл зарождавшийся тогда рынок. В1991 году появился закон о приватизации жилого фонда. И те квартиры, в которых люди десятилетиями жили по ордерам, они стали приватизировать, оформляя права собственности на свое жилье. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. Впрочем, они существовали, правда, в тени, в виде какого-то суррогата, и прежде. Ведь всем было понятно, что меняя «двушку» на «трешку», участник сделки доплачивал деньгами. Все это происходило в бюро обмена. Здесь, недалеко от «Цицаки», где мы с вами беседуем, рядом с фонтаном на площади Советов…
– А бюро технической инвентаризации – БТИ было на Старом базаре…
– Развалины его до сих пор стоят. После того, как оно сгорело много лет назад. Два ключевых тогда объекта, два знаковых места для тех, кто решал свои жилищные вопросы… К тому же в советское время объектом купли-продажи были частные дома и кооперативные квартиры, которые продавали в открытую. Так что, нельзя, наверное, сказать, что рынок недвижимости начался после принятия закона о приватизации жилья. Но в 1991 году он просто взорвался! Обменные маклеры, работавшие полулегально, быстро легализовались, вписавшись в новую реальность, в рынок. Никакого опыта, какой-то культуры не было. Каждый понимал по-своему, как он должен вести себя на рынке: как граждане, которые покупали и продавали, так и те, кто им помогали в этом деле. Их тогда называли по-разному – посредниками, агентами по недвижимости. Слово «риэлтор» появилось позже, где-то в 1993 году. А в целом тогдашний рынок был нецивилизованным, крайне рискованным и очень криминальным.
– Опасный бизнес был, выходит?
– Не столько бизнес был опасен, сколько рынок криминализирован. Нередко случалось, что целые преступные группировки или отдельные бандиты занимались тем, что спаивали людей до беспамятства, а потом вынуждали подписать какие-то документы. Вскоре оказывалось, что человек лишался своей квартиры, а его самого перевозили в тьмутаракань, куда-то в деревню. Как говорится, выбираю деревню на жительство, сам не желая того… Заключались сделки, когда несовершеннолетние дети фактически лишались жилой площади. К тому же во время приватизации очень часто права на приватизированные квартиры оформлялись неправильно, незаконно, некорректно. В результате приватизации из документов выпадали все члены семье, за исключением основного квартиросъёмщика, в том числе и дети. Кого-то обвинять во всех этих бедах – нотариусов или чиновников – не буду, хотя, конечно, были нередки и откровенно криминальные случаи. Увы, таков был тогда рынок.
– Когда же ситуация стала цивилизовываться?
– Как раз в эти лихие 90-е возникло в Москве объединение риелторов, называвших себя «Российской гильдия риэлторов». Так и получила наша профессия свое нынешнее название. Московские, питерские риэлторы старались поднять рынок недвижимости из этого болота на какой-то правильный уровень. И, надо сказать, им это в принципе удалось. К этой гильдии стало всё больше и больше присоединяться риэлторы из регионов. В том числе в 1993 году и мы, агентство «Дом». В Алтайском крае мы были первыми. Вся прелесть этого сообщества в том, что профессионалы из регионов, а также зарубежные специалисты, где уже рынки сложились и успешно работали, на площадке «Российской гильдии риелторов» выступали экспертами, спикерами и консультантами на обучающих семинарах. Мы внимательно слушали, мы просто было счастливы, что наконец-то можем понять, как же все должно быть. Такие семинары вселяли в начинающих риэлторов огромную энергию. Чуть ли не окрыляли! Приезжая домой, мы были просто счастливы, заражались новыми идеями и пытались их адаптировать у себя дома. А здесь – фиг вам!..
– ?
– Местное риэлтерское сообщество эти идеи никак не воспринимало. Мол, это же там, в Москве, а у нас все по-другому. К примеру, только немногие вошли в первое местное объединение риэлторов – «Ассоциацию риэлторов Алтайского края», которую мы создали в 1995 году. Я был президентом этой ассоциации, которая тогда имела большой вес, но сегодня, насколько мне известно, прекратила свое существование. А тогда, два десятка лет назад, главной ее задачей было создание цивилизованного рынка недвижимости в Алтайском крае. Мы пытались добиться того, чтобы оказываемые гражданам услуги были качественными, чтобы люди были довольны этими услугами и понимали, за что они платят. Количество клиентов, которые нуждались в риэлторских услугах, росло, а люди все чаще обращались к правильным риэлторам.
– А кто такой «правильный риэлтор»?
– На самом деле, это в первую очередь консультант. Он должен посоветовать своему клиенту, когда покупать, а когда продавать. Как биржевой или финансовый консультант. Мало того, квартира ведь не абстрактный объект «купли-продажи»: там люди живут, каждый – со своими тараканами, разными предпочтениями. И им как-то нужно разъяснять и объяснять, какими могут быть последствия этой сделки, ради чего она совершается, сколько они могут заработать от этого. Какую выручку можно получить от продажи, что они могут купить на эти деньги. Какие будет затраты по ходу дела, какие налоги заплатят. И так далее…
Мы понимали, что для участников рынка нужны элементарный ликбез, аналитика и прогнозирование. Появилась своя профессиональная газета – «Свой дом». Причем не рекламная, а о самом бизнесе и его проблемах, аналитика и всё такое. И тираж ее был невероятным для нынешних времен – 11 тыс. экземпляров. Это было очень круто! К сожалению, кризис 2008 года убил эту газету, потому что мы не смогли дальше её финансировать, она была заведомо убыточной. Газета умерла вместе с кризисом.
Тогда же в конце 90-х – начале «нулевых» организовали курсы для риэлторов, подняли вопрос о лицензировании. И очень активно сотрудничали с другими агентствами, с госструктурами. К слову, чуть позже возник «Союз риэлторов Барнаула». Регулярно проводили встречи, и очень всё было полезно. Мало того, когда речь зашла о лицензировании риэлторской деятельности, то на базе краевой Лицензионной палаты при поддержке тогдашнего ее начальника Вадима Николаевича Кузецова Ассоциация и Союз создали учебный центр, где читали лекции, проводили семинары, устраивали экзамены. Работали серьёзно. У многих компаний в офисах до сих пор висят наши свидетельства об окончании наших курсов, свидетельства о сдаче лицензионного экзамена. Причем, эти документы по праву являются предметом профессиональной гордости. Но, по-моему, в 2002 году лицензирование было отменено, а взамен ничего не было создано. Рынок, в общем-то, в какой-то мере скатился в прошлое. Деградировал.
– Однако тогда риэлторы были заметной силой в алтайском предпринимательстве…
– Ну да, были времена, когда основные операторы рынка недвижимости – это городские и краевые структуры, а также генподрядчики – прислушивались к мнению риелторского сообщества. Это не значит, конечно, что чиновники под козырёк брали. Нет, разумеется. Но какие-то рекомендации специалистов учитывались. Мы регулярно встречались, к примеру, с заместителем главы администрации города Игорем Петровичем Перемазовым. Встречались с руководством краевого Управления по строительству и архитектуре. Если мне память не изменяет, последний раз наше мнение выслушивали, когда разразился кризис 2008 года. Тогда вдруг нас пригласили на совещание к вице-губернатору Якову Николаевичу Ишутину. Мы высказали свой прогноз на ближайшее время. Прогноз – невеселый, и он, видимо, чиновников не устроил. Мол, да ладно, что вы тут жути нагоняете…
– С тех пор больше не советуются?
– Теперь в нас нужды нет. Может быть, кому-то, там наверху, виднее, но сообщество имеет определённый информационный потенциал, может аргументировано высказать свою точку зрения, дать обоснованный прогноз, а опираясь на них, можно уже и какие-то планы выстраивать. К слову, прогнозы наши сбылись в 2014 году, когда начался масштабный кризис на всех рынках, в том числе и на рынке недвижимости. Мало того, реальная картина оказалась даже жёстче наших предположений. Но как-то это никого не интересует. Как-то всё движется своим путём…
– Выходит, ни застройщики, ни городские и краевые власти с вами сегодня не советуются, не прислушиваются к вам?
– Выходит, так. Да, бывают круглые столы, которые проводит нынешний лидер – Союз риэлторов Барнаула и Алтая. Марина Ракина (президент Союза – А.К.) – молодец в этом плане. Тем не менее, на мой взгляд, полной картиной власти не обладают. В результате в Барнауле, как заявил руководитель краевой Госинспекции Андрей Степанов, на сегодняшний день примерно 60 процентов квартир в барнаульских новостройках не продано. Это очень серьёзная проблема, которая скоро может здорово обрушить подрядный рынок в городе Барнауле.
– Кризис повлиял?
– Конечно. Рынок сейчас не стабилен, поэтому инвесторам, которые раньше вкладывали свои средства в строительство жилья, инвестиции не интересны. Строители теперь вынуждены залезать в кредиты и строить за счёт кредитных ресурсов. Спрос сократился. Доходы упали, платежеспособный спрос снизился. Прибыль застройщика – на пределе рентабельности. На мой взгляд, многие застройщики – на пороге банкротства, никуда от этого не деться.
– Вы имеется в виду крупные компании?
– Да. Мелкие-то компании уже идут по этому пути. У крупных – все впереди. Но надо понимать, что кризисы открывают и новые возможности на рынке. С моей точки зрения, этот кризис создаст новую реальность.
– Какую?
– По моему мнению, она будет заключаться в следующем. Есть, к примеру, застройщик, который не продал 50 процентов квартир в своём доме. Квартиры стоят. Их нужно обслуживать, коммунальные издержки платить. К тому же за жилье это, непроданное и остающееся таким образом на балансе юридического лица, нужно платить налоги. с этой недвижимости. Застройщик, как бы того не хотел, задумается о том, чтобы квартиры эти, как минимум, не приносили убытки. И, наверное, он должен сдать их в аренду. И здесь преимущества получат те застройщики, которые сдают жилье с отделкой. Как, к примеру, компания «Жилищная инициатива».
– Если я вас правильно понял, вы прогнозируете оживление рынка аренды жилья?
– Полагаю, что уже скоро отделы продаж компаний-застройщиков возьмут на себя новую функцию – сдачи этого нового жилья в аренду, заключения договоров и управления этим арендованным жильем, Понятно, что из-за резкого увеличения числа сдаваемых в аренду квартир цены просто рухнут. Резко снизится арендная плата, что не может не радовать арендаторов.
– Это в принципе хорошо.
– Это – супер! Те, кто думал о приобретении квартиры в кредит, задумаются: зачем покупать, когда я могу взять её в аренду? А если вдруг не потяну платежи, то перееду в другую квартиру, которая подешевле, поменьше. Снова деньги появятся, то перееду назад.
– Ну как на Западе…
– Конечно! Люди привыкнут жить в арендованном жилье. А когда экономика начнет восстанавливаться, когда у людей снова появятся деньги на покупку, то они задумаются, нужно ли им вообще покупать жилье в собственность? Ну, вот представьте: я привык жить в аренде, пять лет прожил в свое удовольствие в арендованном жилье, потому что жил в качественной квартире, в хорошем доме. И потом когда, скопив денег, построил свой индивидуальный дом, просто сказал арендодателю: спасибо, до свиданья. У меня не было никаких проблем с этой квартирой: как ее продать, как вернуть деньги, вложенные в нее, как не пролететь… К тому же цены постоянно меняются, а нынче снижаются. Активно снижаются. Поэтому, к примеру, покупка жилья в кредит сегодня будет невыгодна уже завтра. Вот я говорю своим клиентам, чтобы они не торопились покупать. Лучше пусть деньги лежат где-то на депозите, когда рынок просядет ещё сильнее. А он будет проседать.
– Всё-таки цены будут снижаться и впредь?
– Будут. Пока нет оснований думать иначе. Через 2-3 года, когда он ещё сильнее просядет, образно говоря, от 1 млн. руб. до 600 тыс. руб. И тогда покупайте.
– Может, есть смысл сегодня вкладывать средства в малоэтажное жилье? Ведь еще недавно многие, и вы в том числе, считали это направление перспективным для инвестиций.
– Общая социально-экономическая ситуация негативная. А на этом фоне какие-то положительные исключения трудно найти. Продажа участков в ближайшем пригороде, то чем мы занимаемся сейчас, существенно снизилась. Количество сделок сократилось примерно наполовину. Если у нас, допустим, было 15 сделок в месяц, то сейчас их 7-8. И тем не менее реальной альтернативой проживания в квартире является сегодня собственный дом. Там нет той маржи, которую получают застройщики. В строительстве индивидуального дома ее просто не будет. Ты сам регулируешь стоимость, выбирая материалы и застройщика подешевле. Ты будешь строить не сразу, а допустим, два-три года. Есть деньги – строишь, нет – пока не строишь. Поэтому здесь больше вариантов.
В мае 2014 года мы вместе с краевыми властями провели большую конференцию по малоэтажке. Пригласили все строящиеся посёлки, руководителей газовых служб, электросетей. Каждому дали слово. Вроде бы серьёзное мероприятие, и оно имело определённый резонанс, но не более того. По большому счёту дальше ничего не произошло. Ничего не сделано. И поэтому сегодня каждый посёлок развивается не благодаря, а вопреки. Нет системы. Приоритетом государственной политики по-прежнему остается строительство многоквартирного жилья. Потому что быстро, потому что много… Хотя, как я говорил, проблемы здесь усугубляются. И очень динамично. Появляются новые вызовы для строителей.
– Значит, им рано или поздно придется как-то менять свою стратегию…
– Разумеется, им придется стиль своей работы переформатировать. Сегодня строится больше жилья, чем реально востребовано на рынке. Понятно, что застройщики находятся в сложных условиях. Взял в аренду земельный участок у города, то нужно строить. Иначе – штрафы. Прокредитовался в банке, необходимо кредит осваивать. Они вынуждены строить, строить… А вокруг кризис, отсутствие спроса. И оказываются многие застройщики в крайнее неприятном положении. А тут еще и дольщики буквально наседают: не выполнил условия договора – пожалуй в суд! Индивидуальные дольщики буквально с рулеткой, со строительным экспертом и юристом ходят, и все недочёты предъявляют в виде исков.
– Ну, в такой агрессивной позиции есть свои резоны…
– Согласен. Когда-то застройщики сдавали квадратные метры, а город и край бодро отчитывался: сдали столько-то квадратных метров. А людям лишь бы в долю вступить, купить эту квартиру, не обращая особого внимания на качество и сроки. Всё равно, дескать, ремонт потом сами делали. Теперь же квадратные метры покупателю не интересны. Ему нужна полноценная качественная квартира. Поэтому новая реальность вынуждает застройщика делать то, о чём говорили ещё 5-6 лет назад. Нужно строить готовые, качественные квартиры. А от квадратных метров нужно уходить.
– А сколько и какого жилья нужно? Кто-то изучает спрос?
– Вот тут и возникает проблема отсутствия такой аналитики, которую мы, к слову, в прошлые годы делали. Пару лет назад, когда кризис был налицо и чувствовалось, что какие-то настройки сбились, мы затеяли провести социологическое исследование. Чтобы понять, что и для кого нужно строить. Чтобы не возводить абстрактные «квадраты» неизвестно для кого. Проявили инициативу, договорить с университетскими социологами, которых нам порекомендовали в краевой администрации. Специалисты написали специальную программу, провели исследования и позвали ознакомиться с их результатами всех крупных застройщиков за «круглый стол». Спросили аналитиков: сколько это стоит? А это исследование стоит от 500 до 1 млн. руб. Что такое 1 млн. руб. на всех застройщиков? По 150-200 тыс. руб. нужно заплатить. Не Бог весть какие деньги. Но в конце концов каждый упёрся в своё, видимо, подумав, что не дай Бог будут какие-то рекомендации, которые противоречат их картине мира. В итоге все отказались, а работа осталась невостребованной. Ладно, если строительное сообщество исследованием не заинтересовалось, то, может, это нужно властям? Ведь они должны быть заинтересованы в такой информации. Пока такого интереса не видно.
– Вы прогнозируете серьезные перемены на строительном рынке и рынке недвижимости Алтайского края. А как они, по вашим оценкам, повлияют на риэлторский бизнес, риэлторское сообщество?
– На рынке услуг происходят колоссальные изменения. Если раньше доминировали риэлторы, то сейчас их агрессивно теснят банки, начиная брать на себя риэлторские функции. Например, «Сбербанк». Банки самостоятельно работают с клиентами, которые захотели взять ипотеку, привлекают риэлтерские агентства для поиска вариантов покупки. Надо отметить, что многие документы сегодня можно оформить он-лайн в Интернете. Раньше риэлтор говорил, что оформление документов берет на себя. Мол, я всё знаю, ты мне доверься, моя деятельность застрахована, я такой вот крутой. Сейчас этой крутизны всё меньше. В ней просто отпала необходимость.
С другой стороны, с прошлого года определённая часть сделок (с долевой собственностью) оформляется с помощью нотариуса. Риэлтор становится ненужным звеном, которому непонятно за что еще и платить надо. Более того, на мой взгляд, всё идёт к тому, что нотариат станет главным институтом в оформлении документов по всем сделкам.
– Как на Западе…
– Да, там либо нотариат, либо адвокатура, либо специальные титульные компании занимаются юридическим оформлением и регистрацией сделок. В Америки – это титульные компании. В Канаде – это адвокаты. Это отдельная сфера, и риэлторы этим не заморачиваются. Их задача – консалтинг, какую квартиру выбрать и почему. Этим же путем идем и мы. Поэтому функция агентов с риэлторов потихоньку снимается. И многие из них остаются ни с чем.
– А что тогда им делать, как дальше выстраивать бизнес?
– Объем полномочий, подкрепленных финансово, как мы видим, сокращается. Количество сделок и финансовая емкость рынка падают, а это значит, что доходность снижается. Многие компании, занимающиеся операциями с недвижимостью, не смогут сами себя содержать, потому что за аренду, за связь нужно платить. Если раньше, при стабильном и устойчивом рынке риэлтор со сделки имел приблизительно 50 процентов, а остальные деньги оставались у агентства, то теперь, когда рынок падает, риэлторы начинают задумываться: не много ли это, 50 процентов с моих 5 копеек? Может быть, я и сам справлюсь?
К тому же сейчас застройщики и банки, которые в своё время активно работали с агентствами, готовы работать напрямую с агентами. Фактически агентство, как некий элемент малого бизнеса, должно либо преобразовываться, либо должно умереть. Так стоит дилемма, по крайней мере, для Барнаула. Роль агентств меняется. Агентства до сих пор воспринимает своих агентов как персонал, а не как главных действующих лиц. Многие не осознают свою миссию как сервисной службы для агентов и не готовы предоставлять такой качественный сервис.
– Я так понимаю, вы прогнозируете, что начнётся массовое вымирание агентств недвижимости и бизнес перейдёт в сферу индивидуального предпринимательства?
– Да, как на Западе. Где агентство является сервисной компанией для индивидуальных агентов. Там, кстати, лицензируют не агентства, а самих агентов индивидуально. Агент платит все налоги, не юрлицо. Мы потихоньку приходим к тому, что, как не крути педали, а ехать дальше придется на давно изобретенном велосипеде. Агентство просто станет площадкой для ИП, где риэлторы могут просто работать, пользуясь услугами Интернета, телефонии, оргтехники и т.д. Поэтому мы и готовимся к работе в таком формате.
– Мы, это кто?
– Агентство недвижимости «Дом». Мы готовим площадку, на которой агенту будет комфортно работать со своими клиентами. За это он будет платить какие-то деньги. Но это уже, конечно, не 50/50, это уже другие деньги.
– Приходит агент, платит за день плату какую-то и в течение дня работает. Как в Интернет-кафе…
– Он на месяц покупает право работы. Кстати, по поводу кафе абсолютно правильное сравнение. Мы и планируем все организовать в таком демократичном формате. Это, если хотите, наша идеология. Будет рабочая зона, где агенты изолированы от клиентов, и большая открытая зона в форме кафе, где будут стоять столики, где можно будет заказать кофе и пообщаться с клиентом. Если же будет большая сделка, где много участников, то у нас для этого есть большая переговорная. Повторю, это будет новый формат. Он ориентирован на то, что на рынке агентских услуг грядёт революция. Риэлторское сообщество стоит перед выбором: либо оно распылится и атомизируется, либо агенты-риэлторы скооперируются на какой-то территории. Мне кажется, цивилизованный рынок не может существовать без реального сотрудничества риэлторов друг с другом. Это на сегодняшний день не происходит, хотя это вопрос выживания. Увы, культурные особенности нашего региона (да что там – всей России!) таковы, что люди пока не готовы к партнёрству и солидарности, к кооперации и взаимопомощи. Нет понимания того, что надо делиться. Взять, к примеру, такой инструмент как межагентские сделки, когда прибыль делится пополам. Мы сейчас проводим эксперимент с Союзом риэлторов, опробывая систему партнёрских продаж в маленьком сегменте рынка – элитное жилье. Спасибо Союзу риелторов, что они адаптировали интерфейс своей мультилистинговой системы (МЛС).
Однако это частная мера, лишь сюжет по сравнению с грандиозными переменами на рынке недвижимости, которые нас ожидают уже в ближайшем будущем. Рынок недвижимости в его нынешнем виде рушится. На него заходят банки, которые только усиливают и ускоряют это разрушение. Вот к чему мы идём.
Артем Кудинов
Материалы по теме:
